나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경770 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 747-36 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광면 삼성리 소재 일광중학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 일광신도시내 주택 및 상가지대로서 아파트단지, 주상복합건물, 상업용건물, 주거나지 등으 로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황 은 무난합니다.

형태 및 이용상태

-기호(2) 가로장방형과 유사한 형상의 토지이며 인접 도로와 평탄하게 조성하여 다가구 주택 및 상가의 부지입니다. -기호(3) 부정형의 토지이며 지목 및 현황 도로입니다.

인접 도로상태

-기호(2) 남동측으로 왕복4차선 규모의 해빛3로와 접하고, 남서측으로 약10m, 북서측으로 약 8m폭의 도로와 접합니다. -기호(3) 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)(3)공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 ,중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-06-17) <교육환경 보호에 관한 법률>이고, 기호(3)은 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-17)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상입니다. -기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

* 기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며(사용승인:2022.11.25.) -외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅, 징크판넬 마감 등. -내벽: 벽지 및 타일 마감, 지하층 업종별 인테리어, 몰탈위 페인팅 등. -창호: 새시창호.

이용상태

1~4층은 다가구주택, 지하1층은 상가(STARLIGHT BEAN, 공실)입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 설비, 난방설비(주택 부분) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.
목록 3.은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 747-36번지에 위치한 근린주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 11월 25일에 사용승인을 받은 4층 건물입니다.

건물의 총 연면적은 862.38㎡(약 260.8평)입니다.

건물 이용 현황은 지하 1층은 상가(STARLIGHT BEAN, 공실), 1층부터 4층까지는 다가구 주택으로 구성되어 있습니다.

1.2. 토지 정보

물건의 토지 면적은 총 5156.40㎡(약 1560.9평)입니다.

매각 대상 토지 지분은 509.1294㎡(약 154.0평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 862.38㎡(약 260.8평)이며, 건물 지분 역시 862.38㎡입니다.

건물 외벽은 석재마감, 몰탈위 페인팅, 징크판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등입니다.

창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

건물에는 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관문, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

본 물건의 감정가는 3,591,015,473원입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체 매각입니다.

1.5. 특이사항

본 물건은 지분 매각으로 진행되며, 일괄 매각 대상입니다.

목록 3. 또한 지분 매각에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 일광신도시 내 주택 및 상가 지대로 형성되어 있으며, 아파트 단지, 주상복합 건물, 상업용 건물, 주거나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지(기호 2, 3)는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부 현황에 따르면, 주식회사 가화개발 및 주식회사 다전디앤씨로 소유권이 이전되었습니다.

다수의 근저당권이 설정되었으며, 가장 빠른 권리는 2022년 1월 27일 설정된 근저당(10억 8천만원)과 2022년 7월 15일 설정된 근저당(4억 8천만원)입니다.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(31억 8천만원)은 2022년 11월 29일에 설정되었습니다.

이후 기장군의 압류(2023년 10월 26일)와 제주신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025년 9월 25일)이 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

토지 등기부 채권 총액은 3,180,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물은 2022년 11월 29일에 주식회사 다전디앤씨 명의로 소유권 보존 등기가 되었습니다.

동일자로 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(31억 8천만원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

이후 기장군의 압류(2024년 10월 18일)와 제주신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025년 9월 25일)이 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

건물 등기부 채권 총액 역시 3,180,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

본 물건에는 총 13명의 임차인이 등록되어 있습니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

임차인들의 보증금 및 차임, 전입일자 등은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 500만원, 차임 100만원. 전입 2025.09.22. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024.05.30. 대항력 없음.

* 문 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입 2023.03.06, 확정 2023.03.08. 배당 2025.11.26. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 100만원. 전입 2025.04.24, 확정 2025.11.13. 배당 2025.11.14. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 10,000,000원, 차임 130만원. 전입 2025.09.22. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023.03.28. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2022.12.12. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 80만원. 전입 2022.12.12, 확정 2023.01.09. 배당 2025.10.28. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 80만원. 전입 2023.03.13, 확정 2023.03.13. 배당 2025.10.13. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 60만원. 전입 2023.03.28, 확정 2023.03.28. 배당 2025.11.05. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023.03.13. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 120만원. 전입 2023.02.06, 확정 2023.02.06. 배당 2025.10.22. 대항력 없음.

* 추 : 보증금 20,000,000원, 차임 75만원. 전입 2023.03.13, 확정 2023.03.13. 배당 2025.11.26. 대항력 없음.

임차인 중 일부(김 , 박 , 안 )의 전입일자가 미래 시점(2025년)으로 기재되어 있으나, 이는 현재 제공된 정보 기준이며 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

일광신도시라는 신흥 주거 및 상업 복합지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 다양한 주거 단지가 밀집해 있어 다가구 주택에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 지하 1층 상가가 공실 상태이므로, 상가 부분의 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 전략이 필요합니다.

주변의 주거 및 상업 시설과의 조화를 이루며 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 일광신도시 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 주변 지역 이동이 용이합니다.

주변 지역은 주거 편의성을 갖춘 신도시 환경으로, 가족 단위 거주에도 적합한 환경입니다.

부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 747-36 주변 혐오시설 관련 검색 결과, 현재까지 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 신도시 개발로 인해 주거 및 상업 지역으로 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'입니다. 전체 토지의 일부만 취득하므로, 건물 전체의 소유권 행사, 관리, 향후 매각 시 다른 지분권자와의 협의 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

일부 임차인의 전입일자가 미래 시점(2025년)으로 기재된 점은 계약 시점 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. (단, 현재 정보상으로는 대항력 없음)

지하 1층 상가의 공실 상태는 즉각적인 임대 수익 발생에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축 건물로 매우 상태가 양호하며, 일광신도시의 성장 잠재력과 함께 상업 및 주거 지역의 이점을 갖추고 있어 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

그러나 '지분매각'이라는 특수성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소로, 향후 재산권 행사 및 관리, 처분에 있어 어려움을 야기할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 지분 매각으로 인한 제약은 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

철저한 사전 조사와 법률 자문을 통해 지분 매각의 위험을 충분히 이해하고, 명확한 관리 방안을 마련한 후에 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 신축으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용이 적게 들고, 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 뛰어난 입지: 일광신도시 내 상업 및 주거 기능이 결합된 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 수익 다각화: 상가와 다가구 주택으로 구성되어 임대 수익원을 다변화할 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이라는 특수성이 존재하며, 건물은 신축이나 상가 공실 상태임을 감안해야 합니다. 감정가는 3,591,015,473원입니다.

지분 매각으로 인한 불확실성과 향후 투자 위험을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

신축 건물이라는 장점을 감안하되, 지분 매각의 불리함을 반영하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 3,000,000,000원 ~ 3,200,000,000원 범위 내에서, 상세한 현장 조사 및 시장 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.