나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22010 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 204동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북동측에 인근에 위치하며 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층 605호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남서측으로 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22010 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 204동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000원 (금 육천삼백만원)

토지면적: 21.99㎡ (약 6.65평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 개요

* 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 거제2차덕산베스트타운 204동 6층 605호입니다.

* 철근콘크리트 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

* 아파트로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2003년 1월 22일입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 주변 환경

* 본건은 '거제중앙초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로, 주거 환경이 양호합니다.

* 기타 주변 편의시설 및 학군 정보는 5.2. 섹션에서 상세히 설명합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부등본상 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2022-03-04, 58,300,000원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 채권액은 99,111,738원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 이보다 후순위 권리인 갑7(농협은행), 갑8(토스뱅크)의 가압류 및 갑9(한국주택금융공사)의 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 명확한 확인이 필요하며, 실제 점유 관계 및 명도 가능성은 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근(2026년 7월) 동일 단지 내 실거래가 자료에 따르면, 면적별 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 27㎡ (약 8.17평) 아파트는 365,000,000원에서 410,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 전용면적 약 59.76㎡ (약 18.08평) 아파트는 700,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 전용면적 39.60㎡ (약 11.98평)으로, 위 시세 범위를 고려할 때 약 464,000,000원에서 568,000,000원 사이의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

* 다만, 본 건의 감정가는 63,000,000원으로, 최근 실거래가와 큰 격차를 보이고 있습니다. 감정평가 시점 또는 기준이 본건과 상이할 수 있으므로, 시장 시세에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

* 최근(2026년 1월) 전월세 자료에 따르면, 전용면적 약 59.31㎡~59.76㎡ 아파트의 경우, 보증금 1,000만원~3,000만원에 월세 35만원~40만원 수준으로 계약이 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 거제2차덕산베스트타운

* 주소: 경상남도 거제시 고현동 1062

* 총 동수: 17개동 / 총 세대수: 1,567세대

* 최고 층수: 15층 (본건 6층)

* 사용승인일: 2003년 1월 22일

* 전용면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 분양면적: (별도 제공 정보 없음. 유사 면적대 27~60㎡)

* 주차: 총 582대

5.2. 편의시설 및 부대시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 단지 인근: 거제중앙초등학교, 예인유치원 등 교육 시설 인근에 위치하며, 주거 환경의 편의성이 높습니다.

* 주변 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 특이사항

* 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 권리 상 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

* 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 현장 조사를 통해 정확한 점유 여부 및 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 지역 위험 요인 (혐오시설 등)

* 주변 지역은 공동주택 단지와 교육 시설(거제중앙초등학교, 예인유치원)이 인접하여 주거 환경이 양호하며, 현재까지 확인된 혐오시설이나 주민 반대 요인은 파악되지 않았습니다.

* 다만, '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등 토지 이용계획 및 제한 상태가 일부 존재하나, 일반적인 주거 지역에서의 생활에는 큰 지장이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 높은 시장 시세를 형성하고 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 감정가와 시세의 현저한 차이, 임대차 관계 미상 등 추가적인 현장 조사를 통한 정확한 정보 확인이 필수적입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되어 안정적인 취득이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 거제시 고현동의 안정된 주거 지역 내 위치, 우수한 교통망

* 단지: 대규모 단지(1,567세대)의 인프라 활용 가능

* 시세차익: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차로 인한 시세차익 기대 가능성

* 안정성: 말소기준권리 하의 모든 권리 소멸 예정으로 권리 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 63,000,000원입니다.

* 하지만 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 시세가 약 464,000,000원에서 568,000,000원으로 추정됩니다.

* 따라서, 예상되는 시장 가치를 고려하여 본 건의 예상 입찰가를 450,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 수치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.