나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22747 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층 1213호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치한 대동레미안 센트럴시티5 12층 1213호이며, 주위는 도로변의 상업용건물, 보건소, 주상복합건물, 근린생 활시설 및 공사중인 아파트 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 20층 건물 내 12층 1213호로서, ·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비 ,옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 18미터의 간선도로에 접하며, 남동측으로 약 8미터의 포장도로로 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025- 06-11)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 동향, 복도식으로 지하주차장 및 기계식 주차시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경22747 (1) 사건 관련 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층 1213호

* 용도: 아파트

* 감정가: 140,000,000원

* 토지 면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

* 건물 면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상20층 건물 중 12층 1213호

* 건물 외벽: 저층부 석재 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅

* 내벽, 창호: 이해관계인 부재로 조사치 못함 (경매 진행 시 재확인 필요)

* 이용 상태: 공동주택 (아파트)

* 설비 내역: 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상복합건물 부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 북측 약 18미터 간선도로, 남동측 약 8미터 포장도로 접함

* 공부와의 차이: 없음

1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 동수: 1개동

* 세대수: 187세대

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 총 층수: 20층

* 주차 시설: 지하 주차장 및 기계식 주차 시설 (구체적 대수 정보 미확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치한 대동레미안 센트럴시티5 12층 1213호입니다. 주위는 도로변 상업용 건물, 보건소, 주상복합 건물, 근린생활시설 및 공사 중인 아파트 등이 혼재하는 주거 환경입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 299,000원

* 전입일자 (사업일자): 2022년 7월 22일

* 확정일자: 2022년 7월 22일

* 배당신고일자: 2024년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매물건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019-11-13 접수)

* 근저당권: 우리은행 (2019-11-29 접수, 96,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김주희 (2022-07-22 전입, 2022-07-22 확정, 50,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-22 접수, 55,349,427원, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 146,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (물건명세서상)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 지하철 1호선 범내골역을 중심으로 병원, 금융기관, 상업시설 및 주거시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 부산진구청, 부산지방경찰청 등 공공기관이 위치하여 행정 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 다양한 병원들이 밀집해 있어 의료 관련 상권도 발달해 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 주거 및 상업 시설이 밀집한 도심 지역의 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 발달 정도

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 유동인구가 많으며, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있어 상권이 활성화된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 내부: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 내부 상태: 내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 기타 사항: 동향, 복도식 구조이며, 지하 주차장 및 기계식 주차 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 교통: 지하철 1호선 범내골역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 생활 편의: 주변에 병원(부산보훈병원 인근), 근린생활시설, 상업시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육 시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. (단, 본건 경매 자체가 부동산 강제경매이므로, 공동담보의 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 채권 관계 확인 필요)

6.2. 건물 내부 상태 미확인

내벽 및 창호 등 건물 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

2019년 사용승인된 건물이므로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 아파트 건물 자체의 기본적인 설비는 갖추어져 있으며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 일반상업지역 내 위치하여 향후 건축 규제 등 추가적인 변수가 있을 수 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 부산진구의 중심지에 위치하여 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 인도명령 등 강제집행 시 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신식 건물입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 140,000,000원입니다. 최근 인근에서 거래된 유사 면적(44.1671㎡)의 아파트가 2025년 5월 245,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 본건은 27.38㎡(약 8.28평)으로, 최근 거래 사례(44.1671㎡)와 면적 차이가 존재하며, 공동담보 물건의 특성 및 미확인 내부 상태 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.