나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22001 [1] 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 109동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 7층 704호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-을구 순위4번 주택임차권등기(2023.09.20. 접수 제28172호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22001 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 109동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 372,000,000원

토지면적: 62.01㎡ (약 18.76평)

건물면적: 119.88㎡ (약 36.27평)

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 양호합니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 대지권의 토지는 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역에 해당합니다.

* 아파트 단지 정보: 힐스테이트 거제는 2018년 4월에 사용 승인된 아파트로 총 11개 동, 1046세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 주차는 총 1186대가 가능합니다.

3. 권리분석

* 주요 권리: 본건에는 대항력 있는 임차인(을구 순위 4번 주택임차권등기)이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 16일

* 확정일자: 2021년 9월 16일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 임차인 성 은 대항력 요건을 갖추고 있으며, 2021년 9월 16일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

* 등기부등본 상 을구 4번 순위로 2023년 9월 20일 접수된 주택임차권 등기가 존재합니다.

* 주의사항으로, 해당 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하며, 임차권등기 자체도 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 중 변제받지 못한 금액을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

* 등기부상 말소기준권리는 갑구 4번 주택도시보증공사의 가압류(2024.03.07. 접수)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 다만, 을구 4번의 주택임차권은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건이 위치한 힐스테이트 거제 단지는 아파트 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '상동동주민센터'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 동향: 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 매매가는 260,000,000원에서 293,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 감정가 372,000,000원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

* 아파트 명: 힐스테이트 거제

* 사용 승인일: 2018년 4월 27일

* 세대수: 1046세대

* 전용면적: 119.88㎡ (약 36.27평)

* 주요 시설: 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: '상동동주민센터', 아파트 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설 등) 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 1186대 주차 가능 (지하 기계식 915대, 지하 자동식 271대)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 성 의 보증금 320,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 경우 총 매수 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

* 주택임차권 등기 인수: 임차권등기 자체가 말소되지 않고 매수인이 인수하므로, 이에 따른 법적, 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰 및 탐문으로 평가되었으므로, 숨겨진 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

* 실거래가 대비 높은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 가격 하락의 가능성 또는 명도 과정에서의 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 힐스테이트 거제 아파트로, 신축 연차가 짧고 단지 규모가 크다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액과 임차권등기까지 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트: 2018년 준공으로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대단지 아파트: 1046세대의 대단지로 관리비 절감 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 입지 조건: 거제시 상동동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 거제 지역의 개발 상황에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 372,000,000원이나, 최근 실거래가가 260,000,000원 ~ 293,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가 대비 낙찰가율을 보수적으로 산정해야 합니다. 더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 할 가능성을 감안하면, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 인수 보증금(320,000,000원)을 제외한 순수한 부동산의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가 평균치(약 281,000,000원) 및 보수적인 낙찰가율을 고려하여, 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제안합니다.

하지만, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 임차 보증금 전액(320,000,000원)을 고려하여 총 매수 금액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금으로 인한 추가 부담액을 반드시 계산에 포함하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.