나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22016 [1] 경상남도 거제시 상동동 943-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 상동동 소재" 거붕백병원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변의 병원,각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 삼각형의 토지로서, 북측 하향의 완경사지이나, 자체 지면은 평탄하며,도로 및 주차장으로 이용중임. 기호 2) : 사다리형의 토지로서, 북측 하향의 완경사지이나, 자체 지면은 평탄하며,주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

공히 동측으로 중로 한면에 접하며, 관련 차량 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(포로수용소주변문화관광구역). 기호 2) : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(포로수용소주변문화관광구역).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) : 조적조 슬래브지붕 2층 건으로서, (사용승인일자 : 1994.11.17) 외 벽 : 적벽돌 및 사이딩 판넬 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호.

이용상태

1층 - 제2종 근린생활시설(점포). 2층 - 단독주택.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방시설(주택부분) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 ㉠~㉢) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 (감정서상 ㄱ~ㄷ)매각 포함.
-[목록3]1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용중임.
-지상 영업관련 저온창고 및 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22016 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 943-13

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 단독주택)

* 감정가: 972,156,900원

* 토지면적: 682.00㎡ (약 206.31평)

* 건물면적: 238.08㎡ (약 72.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.

* 지상 영업관련 저온창고 및 컨테이너는 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 "거붕백병원" 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 간선도로변으로 병원, 다양한 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 해당 지역의 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 중로(폭 20m~25m)에 한 면이 접해 있어 관련 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지 모두 자연녹지지역에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역(거제고현초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 중점경관관리구역(포로수용소주변문화관광구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (2015-03-31 접수) 부경양돈협동조합 근저당권

* 등기부채권 총액: 1,784,544,000원 (이는 매각으로 소멸될 권리들의 총합으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 아닙니다.)

* 총체적 권리관계: 현재 등기부상 여러 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다. 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없어 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'는 있으나, 해당 권리 여부는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-02

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 10,500,000원

* 차임: 1,365,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-08

* 확정일자: 2021-11-15

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 배당요구 하였으나, 대항력은 없습니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 525,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-06

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 배당요구 하였으나, 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 '연립, 다세대, 빌라' 유형의 부동산 거래 정보입니다. 해당 정보들을 바탕으로 상동동의 일반적인 아파트/빌라 시세는 다음과 같습니다.

* 73.17㎡ 면적의 2017년식 빌라: 약 1,366,880원/㎡

* 84.99㎡ 면적의 2013년식 빌라: 약 2,235,500원/㎡ ~ 2,282,400원/㎡

* 검색 결과에 따르면, 인근의 신축 아파트(예: 힐스테이트거제, 거제자이)의 경우 3.06백만원/㎡ ~ 3.5백만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본 물건과의 비교: 본건은 근린주택으로, 1층 상가와 2층 주택으로 이용 중입니다. 근린주택은 주택 외 상가 시설을 포함하므로 일반 주택이나 빌라보다 면적당 가치가 높을 수 있습니다. 본건의 감정가는 건물 면적 기준 약 4,083,400원/㎡로, 주변 주택 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 상가 가치 및 병원 인근의 좋은 입지 조건을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 종합: 본 물건은 병원 등 주요 시설 인근에 위치하여 상가로서의 잠재력이 높으며, 상동동 지역의 전반적인 부동산 시세를 고려할 때 적절한 가치를 지닌 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: "거붕백병원" 북측 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육 환경: 토지이용계획상 거제고현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중인 복합 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 건물 사용승인일자가 1994년 11월 17일로, 약 32년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 매각 제외 물건: 지상 영업관련 저온창고 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 물건들에 대한 인도명령 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 거제시에는 자원순환시설(소각, 매립, 분뇨처리 등)이 운영되고 있으나, 본건이 위치한 상동동과는 다소 거리가 있는 연초면 등에 소재하여 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 거제시 전체의 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미상: 임차인 이 의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요합니다. (명백한 인수 금액은 없으나, 사실관계 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 거제시 상동동의 병원 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린주택입니다. 1층 근린생활시설과 2층 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 토지 및 건물 모두 일괄 매각되며, 현재 설정된 권리들은 모두 말소될 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 연식 및 매각 제외 물건에 대한 고려가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지역 인근 입지: 거붕백병원 인근으로 유동인구가 많고, 상가로서의 가치가 높습니다.

* 주거와 상업 동시 활용 가능: 1층 상가, 2층 주택으로 구성되어 있어 다각적인 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 토지 면적 확보: 682.00㎡의 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 972,156,900원입니다. 주변의 아파트 및 빌라 시세를 감안할 때, 근린주택의 가치는 이에 상응하거나 더 높을 수 있습니다. 또한, 본 물건은 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 상대적으로 안전한 물건으로 평가됩니다.

따라서, 감정가의 90% 수준인 약 875,000,000원 내외를 적정 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.