나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22003 [1] 경상남도 거제시 동부면 율포리 산60-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 동부면 율포리 소재 "솔곶이마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재된 해안 농촌지대임.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지 및 일부 급경사지로서, 자연림 상태임. 기호 2) : 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지 및 일부 급경사지로서, 자연림 상태임. 기호 3) : 부정형의 토지로서, 지면은 남서측 하향의 완경사지이나, 전기타(이행지) 상태임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건 서측 및 동측으로 포장도로 소재함. 기호 2) : 본건 동측으로 포장도로 소재함. 기호 3) : 본건 2) 토지 내부로 포장도로 통해서 진입 가능하며, 남측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 접도구역<도로법> , 공익용산지<산지관리법>. 기호 2) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-07)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 접도구역<도로법> , 공익용산지<산지관리법>. 기호 3) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>. 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㉠ 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3] 지상 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 매각에서 제외함, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[3] 지상 제시외 건물은 건축허가를 득하여 신축하였으나, 사용승인 또는 준공검사를 하지 않은 상태로 경매 입찰시 관할관서에 허가 등에 관한 확인 필요.
-목록[3] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-목록[1,2] 토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22003 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 동부면 율포리 산60-6이며, 용도는 전(농지)입니다.

토지 면적은 7129.00㎡ (약 2156.82 평)이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

감정가는 522,685,000원이고, 매각 대상은 토지만 매각입니다.

채권자는 거제시산림조합입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 동부면 율포리 소재 "솔곶이마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 해안 농촌지대입니다.

교통 상황은 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 기호 1) 토지의 경우 서측 및 동측으로 포장도로가 소재하며, 기호 2) 토지는 동측으로 포장도로가, 기호 3) 토지는 기호 2) 토지 내부를 통해 포장도로로 진입 가능하고 남측으로 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대해 제공된 자료상 특별히 명시된 인수 대상 권리는 없습니다. 다만, 목록 토지 지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 권리입니다.

토지 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다:

* 소유권: 김익규 (협의분할에 의한 상속, 2000.01.06)

* 근저당권: 거제시산림조합 (390,000,000원, 2017.03.30) - 말소

* 지상권설정공동담보목록: 거제시산림조합 (2017.03.30) - 말소

* 임의경매 개시결정: 거제시산림조합 (2025.09.25) - 말소

총 등기부채권액은 390,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 해안 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재되어 있습니다. 따라서 전통적인 상업 지역보다는 지역적 특성을 살린 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다. 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "솔곶이마을" 인근의 조용한 해안 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 거제시 동부면은 천혜의 자연경관과 풍부한 수산물을 보유한 지역으로 알려져 있습니다. 다만, 상세한 편의시설이나 대중교통 이용에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록 토지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 목록 토지는 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 제시외 건물 관련 법정지상권 불확실성: 목록 토지 상의 제시외 건물(㉠)은 매각에서 제외되나, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다. 또한, 해당 건물은 사용승인 또는 준공검사를 받지 않은 상태로, 입찰 전 관할관서 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지(기호 1,2,3)는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공익용산지 등에 속해 있어 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다. 특히 기호 2)는 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지들은 부정형이며, 일부 급경사지를 포함한 자연림 또는 기타(이행지) 상태로 이용되고 있습니다. 기호 3)은 영농여건불리농지에 해당하여 즉각적인 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 이력: 본 물건은 공동담보로 설정되었던 이력이 있어, 담보 가치 평가 및 매각 진행 과정에서 특이사항이 있었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시의 해안 농촌 지역에 위치한 토지로, 넓은 면적을 비교적 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 엄격한 토지 이용 규제와 함께, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 요구, 그리고 제시외 건물과 관련된 법정지상권 불확실성 등 다수의 법적, 실무적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 목록 토지는 농지이면서 제시외 건물 관련 복잡한 문제가 얽혀 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,129㎡ (약 2,156.82 평)의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 해안 농촌 입지: 거제시의 자연환경을 활용한 개발 잠재력(단, 엄격한 용도 규제 하에서).

* 경매 특가 가능성: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최적 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 비교, 관련 법규 검토, 그리고 낙찰자의 투자 목적 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 이는 전적으로 시장 가치와 잠재적 리스크를 반영한 입찰자의 판단에 달려 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않으며, 전문적인 경매 컨설팅 또는 자체적인 면밀한 분석을 통한 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.