나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31217 [1] 경상남도 사천시 향촌동 1113-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 노산초등학교 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 주상용, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일단의 가장형 평지로서 현황 주상용 부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-132호선)(접합) ,소로3류(폭 8m 미만)(2011-08-04)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2) - 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-132호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서(사용승인일 2013.08.26.) 1층 외 벽 : 판넬잇기 등 마감 주기둥 : H-Beam(250*250mm) 창 호 : 새시창호 2층 외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감 창 호 : 새시창호

이용상태

1층: 공부상 제조업소로 이용 중임(현 식당으로 이용 중임) 2층: 공부상 제조업소 및 숙소임.

설비내역

위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠이 소재함. - 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31217 (1)

소재지: 경상남도 사천시 향촌동 1113-2 (새주소: 경상남도 사천시 서향길 33)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 상)

감정가: 626,030,780원

총면적: 토지 428.50㎡ (약 129.55평), 건물 454.61㎡ (약 137.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 일괄매각 (제시외 건물 'ㄱ' 포함)

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층

건물 사용승인일: 2013년 08월 26일

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 노산초등학교 동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 단독주택, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측 왕복 2차선 도로 및 서측 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류 및 소로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권 (경남은행, 2013-03-08, 120,000,000원) 입니다. 경매로 인해 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 804,000,000원, 건물 1,163,134,203원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배라희

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자일자: 2023-06-22

* 확정/배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 노산초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주위로 단독주택, 주상용 건물, 아파트 등이 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 이용 현황: 건물 1층은 현재 식당으로 이용 중이며, 공부상으로는 제조업소로 등록되어 있습니다. 2층은 공부상 제조업소 및 숙소로 되어 있습니다. 제2종근린생활시설로 건축물대장에 기재되어 있어 식당 운영 등 근린생활시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에서 생활폐기물 소각장 증설 관련 논의가 일부 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 관계나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 전반적으로 폐기물 처리 시설에 대한 논의가 진행 중인 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 노산초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주거 지역 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 사천시 내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반적으로 금융기관의 자산 유동화 과정에서 매각되는 물건으로, 정상적인 절차에 따라 진행될 가능성이 높습니다.

* 건물 이용 현황 차이: 1층이 공부상 제조업소가 아닌 식당으로 이용 중인 점은 추후 용도 변경이나 시설물 점검 시 고려될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 해당 용도로의 활용은 불가합니다.

* 건물 제시외 면적: 감정평가서상 기호 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 실제 인도 범위 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 향촌동에 위치한 제2종근린생활시설로, 2013년에 신축된 일반철골구조 2층 건물입니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳에 위치하여 안정적인 수요를 바탕으로 영업 활동이 가능하며, 특히 1층 식당 운영은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 등기부상 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매를 통해 소멸되므로 인수되는 부담은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수액은 0원이므로 명도 관련 위험 또한 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 제시외 건물 포함 매각 등은 경매 진행 시 확인이 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연도(2013년) 대비 비교적 양호한 건물의 상태 및 일반철골구조의 견고함.

* 주거 지역 내 상가로 활용 가능한 제2종근린생활시설 용도로, 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 말소되는 권리 다수 및 대항력 없는 임차인으로 명도 및 권리 인수 부담 최소화.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 관계 분쟁 우려 적음.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 626,030,780원입니다. 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 소유자의 권리 이전 상황, 주변 시세, 향후 사업 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근한다면 500,000,000원 ~ 560,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.