나이스옥션 법원경매 진주 2025타경961 [1] 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 '한국선비문화연구원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 근린생활시설 및 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지이며, 현황 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-10-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(a)(감나무)가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경961 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 산청군 시천면 사리 693-2에 소재한 토지입니다.

본 물건의 용도는 전(밭)이며, 감정평가액은 91,572,000원입니다.

토지 면적은 204.00㎡ (약 61.71평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 산OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 '한국선비문화연구원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 부정형의 평지이며, 현재 과수원으로 이용 중입니다.

북측으로는 2차선 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2010년 7월 2일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 100,271,464원입니다.

말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 제시외수목(감나무)은 매각에 포함됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인이 존재하는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '한국선비문화연구원' 인근에 위치하여 지역의 문화적 특성을 지니고 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 주택지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 농업 지역의 특성을 반영하며, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

'한국선비문화연구원'이 인근에 있어 지역의 문화적 가치를 느낄 수 있는 환경입니다.

주변에 주택지대가 있어 기본적인 생활 인프라 접근은 가능할 것으로 보입니다.

상세한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

감정평가서상 'a'로 표시된 제시외수목(감나무)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 계획을 세워야 합니다.

임대관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 문제는 없을 것으로 보입니다.)

현재 산청군 시천면 사리 693-2 지역을 중심으로 주변 혐오시설에 대한 직접적인 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 하지만, 규제 지역으로 지정된 점을 감안하여 개발 시 유의해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 산청군 시천면의 전(과수원)으로, 토지 자체의 매각 대상입니다.

'한국선비문화연구원' 인근이라는 지리적 이점과 2차선 도로에 접한 접근성을 가지고 있습니다.

그러나 도시지역 내 제1종일반주거지역임에도 불구하고 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 활용에 있어 법적 제약이 따릅니다.

전체 채권액이 감정가를 상회하는 점과 제시외수목 매각 포함, 임대차 관계 미상 등의 사항은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자포인트

과수원으로 활용 중인 토지로, 산청군의 자연환경과 '한국선비문화연구원' 등 문화적 자산을 활용한 토지 이용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 도시 계획 변화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

산청군 내 도로 확장 사업(국도 20호선 단성~시천 간 4차로 확장 등) 추진으로 지역 접근성이 개선될 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정평가액: 91,572,000원

토지 면적: 204.00㎡ (약 61.71평)

평당 감정가: 약 1,483,800원

고려사항:

* 감정가가 주변 시세 대비 적정한지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 규제로 인한 개발 제한 사항을 반영해야 합니다.

* 제시외수목 매각 포함으로 인한 명도 및 처리 비용을 감안해야 합니다.

* 총 채권액(100,271,464원)이 감정가(91,572,000원)를 초과하므로, 채권자들의 입찰 참여 의사 및 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위:

상기 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 대략 73,000,000원에서 91,000,000원 사이가 될 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 응찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.