나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31234 [1] 경상남도 진주시 하대동 126-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "동진초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 학교, 근린상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 유사형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있으며, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 블록 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동진초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동진초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (동진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동진초등학교병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 스라브지붕 2층건으로 (사용승인일:2004.11.09) 외벽 : 석재붙임 및 판넬사이딩 등 마감. 내벽 : 내부 인테리어 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2 층 : 근린생활시설(학원)임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 매각 포함.
-[목록2] 건물 옥탑(계단실)은 당해 건물 평가시 포함 평가함.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치하고 있으며, 동진초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위 환경: 학교, 근린상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 및 형상: 본건 토지는 세장형 유사형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상황: 물건의 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있으며, 서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 블록 도로가 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 동진초등학교, 동진초등학교병설유치원, 진명여자중학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호를 위한 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 임의경매로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 말소기준권리: 2007년 11월 16일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당(금340,600,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 340,600,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리인 근저당을 포함하여, 경매개시결정 기입등기(갑4, 갑2) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인: 명확히 파악되지 않으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로서 학원 운영 등 상업적 목적에 적합한 입지를 가지고 있습니다.

* 지역 특징: 동진초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 주요 잠재 고객으로 고려할 수 있습니다. 주변 근린상가와 주택가 구성으로 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 경쟁 환경: 인근 지역의 상가 및 학원 현황을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 주변 생활 편의시설 및 환경에 대한 정보는 다음과 같습니다.

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 동진초등학교, 진명여자중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 근린상가가 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 추가 조사 결과, 반경 1km 이내에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 공유물분할 경매: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 향후 다른 공유자들과의 관계 및 재산 분할 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 37.30㎡가 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 활용에 대한 추가 비용 및 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 하대동의 초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 상업 및 주거 지역이 혼재하는 곳에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성, 제시외 건물 포함, 임대차 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높이는 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 동진초등학교 인근으로 학생 및 학부모 대상 업종에 유리하며, 시내 접근성이 양호합니다.

* 활용도 높은 용도: 제2종근린생활시설로 학원, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 행사에 문제가 적습니다.

* 주변 개발 계획 및 상권 성장 잠재력 파악 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 808,033,250원입니다. 인수되는 보증금이 없는 관계로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

* 낙찰가 산정 시 고려사항:

* 물건의 현 상태, 건물 노후도, 제시외 건물 처리 방안

* 공유물분할 경매 특성상 협상 과정 발생 가능성

* 임차인과의 명도 협상 시 소요될 수 있는 비용

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 추정 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건에 대한 심층적인 추가 조사 결과를 반영하여 최종 결정되어야 합니다. 따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 대략 5억 6천만 원 ~ 6억 5천만 원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰은 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.