나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31215 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 805-3 남강한주타운 101동 상가층16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 「동방호텔」북서측 인근에 위치하는 구분건물로, 주변은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 16층/지하1층 건물 내101동 상가층 16호로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감 등 내벽:벽지마감 등 창호:섀시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(1층:현황 사무실, 2층 현황:공실)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비 및 옥내 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설(사무실)부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측 및 북측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 층의 구분없이 상가층 16호로 표기되어있으나, 형황 및 집합건축물대장상 전유부분은 1층 및 2층으로 구분되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상입니다. 2.기타:없습니다.

물건 비고

-본건은 공부상 층의 구분없이 상가층 16호로 표기되어 있으나 현황 및 집합건축물대장상 전유부분이 1층 및 2층으로 구분되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31215 (1)

소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 805-3 남강한주타운 101동 상가층16호 (신주소: 경상남도 진주시 남강로736번길 6-3)

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 1층 및 2층)

감정가: 396,000,000원

토지면적: 165.55㎡ (약 50.08평)

토지지분: 165.55㎡

건물면적: 507.84㎡ (약 153.63평)

건물지분: 507.84㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주시 (진 )

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 「동방호텔」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 남측, 서측 및 북측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구로 지정되어 있으며, 소로 2류 및 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

본건의 채권자는 진주시이며, 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 총 채권 금액은 376,000,000원이며, 경매개시결정 채권액은 167,305,984원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 진주시가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원으로 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 등기부 요약 및 권리관계

말소기준권리는 2008년 6월 30일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당(을10)으로, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(전세권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 복합적으로 자리하고 있어 일상적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 건물 용도 및 특이사항

해당 건물(남강한주타운)은 공동주택(아파트), 운동시설(스케이트장), 제1,2종 근린생활시설 등으로 복합 건축물입니다. 본 물건은 이 중 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

건물 자체가 복합 용도로 지어져 있어 단지 내에서 다양한 시설 이용이 가능하며, 주변 환경 또한 주거 및 상업 활동에 적합한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본 물건은 공부상 '상가층 16호'로 표기되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장 상으로는 1층과 2층으로 구분되어 사용되고 있습니다. 이로 인해 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 존재하며, 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 권리관계 위험

채권 총액이 감정가를 초과할 가능성은 낮으나, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 주의사항

임차인 진주시(진 )는 보증금 50,000,000원이 있으나 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 옥봉동에 위치한 근린상가로, 일반상업지역에 해당하여 향후 발전 가능성을 지니고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 수준이며, 건물 자체도 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다. 다만, 공부와 현황의 차이가 존재하며, 이는 매각 후 명도 및 활용 시 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 공동담보라는 점과 건물 이용 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 일반상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도의 건물로서 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 매각을 통해 권리 관계가 정리되어 비교적 안전한 투자가 기대됩니다.

* 넓은 면적을 감안할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고, 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 예상 명도 비용, 미래 가치 등을 종합적으로 고려한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.