나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12166 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 대단위아파트 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등을 고려시 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 제7층 제702호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로, 북서측 및 남서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(상남지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원상남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12166 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 510동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 596,000,000원

* 토지면적: 54.56㎡ (약 16.49평)

* 건물면적: 167.58㎡ (약 50.69평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 지역에 자리하고 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 북동측으로 대로, 북서측 및 남서측으로 중로, 남측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권이전: 김향곤 (1999-05-28)

* 근저당: 국민은행 (말소기준권리, 2012-09-14, 600,000,000원)

* 근저당: 우리은행 (2022-07-26, 1,200,000,000원)

* 압류: 창원세무서장 (2024-05-27)

* 가압류: 근로복지공단 (2024-07-25, 14,000,000원)

* 압류: 창원시 (2025-02-11)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2025-08-06, 3,144,248,710원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-08-07, 832,939,938원)

* 가압류: 신보2023제9차유동화전문 (2025-09-01, 470,000,000원)

* 임의경매: 유케이제구차유동화전문 (2025-09-23, 600,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류: 창원시 (2026-05-15)

* 말소기준권리: 2012년 9월 14일 국민은행 근저당권입니다. 본 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요만 있고 내용은 비어있음)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다. 현재 정보로는 인수되는 임차인은 없는 것으로 보이나, 명도 진행 시 주의 깊은 조사가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 '창원중앙여자고등학교'를 중심으로 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 밀집된 지역에 속해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 규모의 도로와 접하고 있어 도시 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 다수의 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육환경이 우수하며, 이는 혐오시설의 입지를 제한하는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성원5단지아파트

* 사용승인일: 1994년 6월 3일

* 규모: 총 14개동, 1332세대

* 주차: 총 562대 (지하 27대, 지상 5대) - 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 본건 위치: 510동 7층 702호 (총 25층 건물)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 및 공동담보 물건: 본건은 유동화 물건으로 채권 양수도 관련 법률적 검토가 필요할 수 있으며, 공동담보 물건이므로 다른 담보 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 추가 확인 필요)

* 주차 공간 부족: 세대 수 대비 주차 대수가 부족하여 입주민 간 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

* 건축 노후화: 1994년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 상남동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 입지 및 교통 환경은 우수하며, 등기부상 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특성과 임차인 현황 미상은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하면, 합리적인 입찰 전략 수립 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 창원시 성산구 상남동은 지역 내 핵심 상업 및 행정 중심지로, 뛰어난 생활 편의시설 접근성과 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 하에 모든 후순위 권리가 소멸될 가능성이 높아, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 유사 면적 실거래가(5억원)와 감정가(5.96억원)의 차이를 고려할 때, 적정 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 596,000,000원입니다.

* 최근 실거래 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(167.58㎡)의 아파트가 2026년 7월 1일 500,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 산정된 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 시세를 반영하고 감정가의 약 85% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 506,600,000원 (50660만원)으로 산정됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가로 506,600,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.