나이스옥션 법원경매 창원 2025타경732 [1] 경상남도 김해시 부원동 626-1 에이동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내, 제5층 제501호로서 일반적 현황은 외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '다세대주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북측 및 서측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경732 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 626-1 에이동 5층 501호 (신주소: 경상남도 김해시 김해대로2415번길 8-2)

건물명: 삼원빌라 A동 501호

용도: 다세대주택

감정가: 76,000,000원

면적:

* 토지 지분 면적: 32.43㎡ (약 9.81평)

* 건물 전용 면적: 64.57㎡ (약 19.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동김해새마을금고

건축년도: 1997년

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

토지 이용: 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지로, 현재 '다세대주택 부지'로 이용 중입니다.

도로 접근성: 물건이 속한 건물 북측 및 서측으로 각각 소로(폭 8m~10m)와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 8일 접수된 동김해새마을금고의 근저당권 (채권액 63,700,000원)으로, 본 경매 절차에서 말소될 권리입니다.

등기부채권 총액: 63,700,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있어, 명확한 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

건물 현황: '삼원빌라' A동 5층 501호로, 1997년 5월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 건물 총 면적은 588.66㎡이며, A동은 총 8세대로 구성되어 있습니다.

주변 상권: 김해시청 인근에 위치하여 공공기관 및 관련 상업시설 이용이 편리합니다. 유사형 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

최근 시세 동향:

* 건물은 1997년에 준공되었으며, 전용면적 64.57㎡(약 19.53평)입니다.

* 최근 인근 유사 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 23-1번지 부원골드빌라C (40.29㎡, 2000년식)가 5,550만원에 거래되었으며, 평당 약 455.3만원 수준입니다.

* 2026년 2월 69-2번지 일신빌라 (73.02㎡, 2001년식)는 8,300만원에 거래되었으며, 평당 약 375.7만원 수준입니다.

* 2026년 2월 8-18번지 스위트빌 (58.76㎡, 2012년식)은 6,400만원에 거래되었으며, 평당 약 359.9만원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가는 76,000,000원이며, 평당 약 389.14만원입니다. 이는 최근 인근 시세 범위 내에 포함되며, 건물의 연식 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 김해시청이 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 주요 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통: 인근 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1997년에 건축되어 약 29년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 잠금 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못했으며, 평가 시 인근 유사 물건을 참고하였으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. (경매 진행 시 재확인 필요)

임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부원동에 위치한 다세대주택으로, 김해시청 인근의 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 주위 환경 역시 보통 수준입니다.

권리상 문제는 없어 보이나, 임대 관계 미상인 점과 건물 노후화 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

최근 인근 다세대주택 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격대의 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

김해시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

지속적인 인구 유입이 기대되는 김해시의 주거 지역에 속해 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

인근 유사 다세대 주택들의 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 감정가가 시세 범위 내에 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 76,000,000원입니다.

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(64.57㎡) 기준 5,550만원부터 8,300만원까지 거래되었습니다.

건물의 연식(1997년 준공) 및 상태, 그리고 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 내부 상태 미확인)를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

채권 총액 63,700,000원을 고려하여, 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.