나이스옥션 법원경매 진주 2025타경923 [1] 경상남도 남해군 남해읍 북변리 234-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 남해군 남해읍 북변리, 창원지방법원 남해군법원 남측 화전로95번길 월편에 소재하고 있으며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있는 읍소재지 내 비교적 번화한 일반상업지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정도 비교적 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 접면도로 및 인접지와 등고하고 업무시설부지 등으로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북측으로 소로2류(폭 8m~10m) 포장도로(화전로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-23)(접합) 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역(2024-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(남 해읍)<하수도법>에 속함.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도` 현황 사진 등에서 보는 바와 같이 본건 토지 서측부분에 제시외 건물이 점용하고 하고 있으나, 이 건물은 타인 소유로 조회되어 평가에서는 제외하였으며, 이런 상황을 참작하여 토지를 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 1930-03-01. 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약95 년 경과된 일반목구조 건물로서 준공 후 수십년 동안 수리되고 개량되어 콘크리트 등으로 주기둥` 지붕 등이 보강되고, 창호` 외벽 등도 보강되어 현재까지 존치되고 있으며 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 몰달위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 바닥은 아스타일, 타일 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

사무실, 세탁소 등 용도로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상은 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 등재되어 있으나, 준공 후 수십 년이 경과되면서 수리되고 개량되어 콘크리트 등으로 주기둥` 지붕 등이 보강되고, 창호` 외벽 등도 보강되어 현재까지 존치되고 있으며, 동일성은 인정된다고 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의 요함.
-[목록1] 서측부분 제시외 건물이 소재하나 타인 소유로 조회되어 평가 제외,
제시외 건물 점용부분 참작 평가함.
-[목록2] 건물 일부 제시외 타 지상에 소재하나 이에 구애됨이 없이 평가함.
-[목록2] 공부상 일반목구조 기와지붕 단층이나 현재 콘크리트 등으로 기둥, 지붕 보강, 창호, 외벽 등도 보강됨.
-정확한 지적경계, 건물 면적 등은 측량 감정 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 진주지원 2025타경923 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 234-4

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 314,190,800원

* 토지면적: 129.00㎡ (약 39.0평)

* 건물면적: 112.40㎡ (약 34.0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

* 채권자: 장OOOOO

* 특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

* 주의사항: -일괄매각. -임차인 대항력 주의 요함.

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 남해군 남해읍 북변리, 창원지방법원 남해군법원 남측에 소재하고 있으며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성된 읍소재지 내 비교적 번화한 일반상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 접면도로: 북측으로 소로2류(폭 8m~10m) 포장도로(화전로)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-23)(접합)에 속합니다.

* 지역지구 등 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역에 속합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 9월 17일자 장선애의 임의경매 개시결정 등기입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (통상적 권리 소멸)

* 토지 등기사항 요약:

* 1981년 8월 13일: 장우공 소유권이전

* 2024년 10월 31일: 이두연 외 9명 소유권이전 (상속)

* 건물 등기사항 요약:

* 2024년 10월 31일: 이두연 외 9명 소유권보존

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김진수)

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2023-09-21

* 대항력: 있음

* 임차인: 황 (황기성)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2001-07-03

* 확정일자: 2002-10-14

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인(황 , 김 )이 존재하므로, 이들의 보증금이 배당 순위 및 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음에 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 남해군 읍 소재지 내 중심부에 위치한 일반상업지역으로, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 지역 상권의 중심 역할을 하는 곳입니다.

* 업종 현황: 현재 건물은 사무실, 세탁소 등으로 이용 중이며, 주변 상권은 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다.

* 이용 현황: 지역 내 생활 편의시설 및 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

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* 편의시설: 읍 소재지 내에 위치하여 관공서, 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 창원지방법원 남해군법원이 인근에 소재하고 있어 관련 업무 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 존재: 황 임차인은 2001년부터, 김 임차인은 2023년부터 거주 중으로, 이들이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 특히 황 임차인의 비교적 늦은 배당신고일자는 인수 가능성을 높일 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 토지 점용: 토지 서측 부분에 타인 소유의 제시외 건물이 점용하고 있어, 이에 따른 경계 분쟁 소지 및 향후 관리상 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건물 구조 변동 및 정확성 문제: 공부상 일반목구조이나, 현재는 콘크리트 등으로 보강되어 실질적인 건물 상태와 공부상 내용 간 차이가 있습니다. 또한, 정확한 지적 경계 및 건물 면적은 별도 측량 감정이 필요합니다.

* 건물 일부의 타 지상 소재: 해당 부분으로 인해 소유권 분쟁 또는 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 남해군 읍 소재지 상업지역 내에 위치한 근린생활시설로서, 입지 조건 및 지역 내 활용 가능성은 양호합니다. 그러나 공유물분할 경매라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성, 그리고 제시외 건물 점용 및 건물 구조 관련 불일치 등 복잡한 권리 및 물건 관련 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 잠재적 위험을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 핵심 입지: 읍소재지 상업지역 내 위치하여 지역 경제 활동 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 활용도 높은 용도: 근린생활시설로서 사무실, 상가 등 다양한 용도로의 활용이 가능하여 사업 확장성이 있습니다.

* 소유권 정리 기회: 공유물분할 경매를 통해 복잡한 소유 관계가 정리되고 명확한 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 314,190,800원입니다. 등기부상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 황 (10,000,000원) 및 김 (7,000,000원)의 보증금 총액은 17,000,000원에 달합니다. 이들의 보증금이 경매 절차상 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 따라서, 잠재적 보증금 인수 부담, 제시외 건물 점용 등 권리 및 물건상의 리스크를 면밀히 분석하여, 감정가 대비 충분한 안전 마진을 확보할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.