나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12170 [1] 경상남도 김해시 상동면 대감리 9-8 공장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 대감리 소재 '상동TG' 남측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모의 공장 및 창고시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 부근에 60번 지방도로 및 중앙고속도로 상동나들목 등이 소재하여 교통사정은 양호시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 토지임야 등으로 이용 중입니다. 기호 2) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 토지임야 등으로 이용 중입니다. 기호 3) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 공업나지 등으로 이용 중입니다. 기호 4) 평지 내 부정형의 토지로서, 현황 공업나지 등으로 이용 중입니다. 기호 5) 완경사지 내 석축 등을 이용하여 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 토지로서, 현황 공업나지 등으로 이용 중입니다. 기호 6) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 토지임야 등으로 이용 중입니다. 기호 7) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 자연림으로 이용 중입니다. 기호 8) 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1~4,6~8)지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능합니다. 기호 5)서측으로 현황 및 지목 도로를 경유하여 폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1)보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 2)계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 3)계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-06-29)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 4)계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 5)계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-09)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 6)계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 7)보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 8)보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 본건 토지 인접 경계선상에 후첨 '사진용지'와 같이 컨테이너가 소재합니다.

공부와의 차이

본건 기호 4) 토지의 공부상 지목은 임야이나, 현황 공업나지 등으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다. 2)기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 1 내지 4 및 6 내지 8은 잡목이 우거져있어 현장확인이 어려우며, 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘 존재시 분묘기지권 성립여부 불분명. 목록4.는 공부상 임야이나 현황 공업나지 등으로 이용중임. 목록2.는 인접 토지 지상에 컨테이너 일부가 걸쳐 소재함. 목록5.는 컨테이너 및 건설자재등이 소재함. 본건 지상소재 컨테이너는 매각제외. 목록 5.는 기준시점(2025.10.23.) 현재 경상남도 고시 제2023-530호 김해상동스마트일반물류단지계획 변경 승인ㆍ고시상 수용ㆍ사용할 토지ㆍ건축물, 그밖의 물건이나 권리의 세목과 소유자 및 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제2조 제5호에 해당되는 필지로 등재되어 있으나, 현재 사업 진행여부에 대한 내용은 미상인 상태로서, 사업진행여부 등을 관할관청에 확인 후 입찰하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경12170 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 상동면 대감리 9-8이며, 용도는 공장용지입니다.

총 토지 면적은 10,983.00㎡ (약 3,322.43평)이며, 건물 면적은 없습니다.

감정가는 4,494,629,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 부OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 상동면 대감리 소재 '상동TG' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 중.소규모의 공장 및 창고시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 60번 지방도로 및 중앙고속도로 상동나들목 등이 소재하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태를 보면, 지적도상 맹지인 기호 1~4, 6~8 필지는 인접 필지를 경유하여 접근 가능하며, 기호 5 필지는 서측으로 현황 및 지목 도로를 경유하여 폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

본 건에는 대양마린(주)가 임차인으로 등록되어 있습니다.

보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으며, 사업 개시일은 1992년 7월 30일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 근저당 공동담보, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

말소기준권리로는 2021년 4월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 (1)근저당권 (금1,815,000,000원)이 해당됩니다.

등기부채권 총액은 3,993,970,043원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 현재 중.소규모의 공장 및 창고시설, 농경지가 혼재된 산업 및 농업 지역입니다.

최근 '김해 상동 스마트 일반 물류단지' 조성 사업이 활발히 진행 중이며, 1단계 사업 부지 조성이 완료되고 켄달스퀘어 스마트물류센터가 완공되었습니다. 2단계 사업 또한 2025년 준공 예정으로, 이는 지역 산업 및 물류 거점으로서의 잠재력을 높이고 있습니다.

해당 물류단지는 수도권과 접근성이 뛰어난 중앙고속도로 상동IC 인근에 위치하여 지리적 이점이 크며, 향후 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

해당 지역은 주로 공장 및 농경지로 이용되고 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 직접적인 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

하지만 '상동TG' 및 60번 지방도로, 중앙고속도로와의 접근성이 양호하여, 관련 편의시설 및 서비스 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

또한, 김해시는 자체적으로 자원순환시설을 운영하며 폐기물 처리 능력을 인정받고 있으며, 주민 편익 시설(테니스장, 다목적구장)도 갖추고 있어 생활 환경 관련 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘 관련 이슈

목록 1 내지 4 및 6 내지 8 토지는 잡목이 우거져 현장 확인이 어렵고, 분묘 존재 가능성이 있습니다.

만약 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 분쟁이나 비용 발생의 우려가 있습니다.

* 토지 이용 현황 및 공부 불일치

목록 4번 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 공업나지로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 주의가 필요합니다.

* 인접 토지 침범 및 현장 상태

목록 2번 토지는 인접 토지 지상에 컨테이너 일부가 걸쳐 소재하는 것으로 확인됩니다.

목록 5번 토지에는 컨테이너 및 건설 자재 등이 소재하며, 본건 지상 소재 컨테이너는 매각 제외 대상입니다.

* 물류단지 사업 진행 관련 (주의)

제공된 정보에는 물류단지계획상 수용·사용 대상 필지로 등재되어 있으나 사업 진행 여부가 미상이라는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 최신 검색 결과에 따르면, 김해 상동 스마트 일반 물류단지 1단계 부지 조성이 완료되었고 켄달스퀘어 스마트물류센터가 준공되었으며, 2단계 사업 또한 2025년 준공 예정으로 사업이 활발히 진행 중임을 알 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 사업 진행 관련하여 예상치 못한 지연이나 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관할 관청을 통한 최신 사업 진행 상황 확인은 여전히 권장됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 관련 (주의)

물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다.

그러나 제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 해당 지상권 설정(을23)은 말소 예정인 것으로 확인되어, 권리 관계 확인 시 등기부등본과 물건명세서를 모두 면밀히 대조해야 합니다.

* 주변 환경

현재까지의 검색 결과 상, 본 건 주변에서 직접적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 일반적으로 물류단지나 산업단지 인근에는 관련 시설 및 이에 따른 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 상동면에 위치하며, 우수한 교통 접근성과 함께 김해 상동 스마트 일반 물류단지 개발로 인한 높은 잠재적 가치를 지닌 토지입니다. 물류단지 조성 사업이 현재 활발히 진행 중이며, 1단계 완공 및 2단계 진행으로 미래 가치가 기대됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리관계는 명확합니다.

그러나 분묘 존재 가능성, 공부와 현황의 불일치, 인접 토지 침범 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 현장 확인 및 관련 정보 수집이 필수적입니다. 특히, 물류단지 사업 진행 상황을 최종적으로 확인하여 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 중앙고속도로 상동IC 인근으로 물류 및 산업 활동에 최적화된 입지입니다.

* 개발 잠재력: 활발히 진행 중인 김해 상동 스마트 일반 물류단지 사업의 수혜가 예상되며, 향후 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 넓은 면적: 10,983.00㎡ (약 3,322.43평)의 넓은 토지 면적은 다양한 규모의 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,494,629,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 잠재적 리스크 요인(분묘, 토지 이용 현황 불일치, 인접 토지 침범 등)과 물류단지 사업의 변동 가능성(비록 현재 활발히 진행 중이라도)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 답사를 통한 구체적인 리스크 평가 및 사업 진행 단계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.