나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12153 [1] 경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 <덕정초등학교> 서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 및 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제4층 제401호 및 제403호로서 (사용승인일:2005.05.04) 외벽 : 복합판넬 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

공히 학원으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 화재탐지설비, 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 25미터 내외, 서측으로 노폭 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

2025타경12153 (1)

경상남도 김해시 관동동 451-3 덕정옥스포드빌딩 4층 401호

감정가: 167,000,000원

토지면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

건물면적: 88.52㎡ (약 26.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 덕정초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 건물구조: 본 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트조로, 2005년 5월 4일 사용 승인되었습니다. 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제4층 제401호에 해당하며, 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 내부 인테리어, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 본 건물(401호)은 학원으로 이용 중입니다. 건축물대장상 기재된 건물 전체의 주용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제2종근린생활시설, 교육연구 및 복지시설 등으로도 활용 가능합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 세장형의 평지로 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(근린상업, 장유지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 241,282,201원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 향후 건물 소유자나 이용자에게 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 소유권 관련 사항: 소유권 보존은 박종일 외 4명(2005.05.13) 명의로 시작되었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전 및 공유자 지분 이전이 있었습니다. (예: 조순경, 이승희).

* 기타 권리사항: 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 이는 본 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 그러나, 보증금이나 차임 정보가 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해서는 주의가 필요합니다. (제공된 정보 상 특정 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

* 입지: 덕정초등학교 인근의 배후 주거단지(아파트) 및 풍부한 근린생활시설과 공원이 인접하여 안정적인 유동인구 확보가 가능한 지역입니다.

* 접근성: 대로 및 소로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 상가로서의 입지적 장점을 더합니다.

* 용도 적합성: 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구 및 복지시설 등으로 활용 가능한 건축물 용도는 현재 학원으로 이용 중인 점과 더불어, 교육 관련 시설, 병의원, 요식업 등 다양한 업종의 입점에 유리합니다.

* 주변 환경: 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 덕정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변시설: 다양한 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권: 본건 건물에 대한 지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다. 지상권의 설정 내용 및 존속 기간에 따라 건물 소유자 또는 이용자의 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 구체적인 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 임차인 관련 불확실성: 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 예상치 못한 추가 부담을 지게 될 가능성이 있습니다. 관련하여 현장 조사를 통한 임차인 현황 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 지정은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 추가적인 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 관동동의 우수한 입지 조건과 다양한 상업 및 교육 시설로의 활용 가능성을 갖추고 있습니다. 덕정초등학교 인근에 위치하며 좋은 도로 접근성을 보유하고 있어 학원 및 근린생활시설로서의 잠재력이 높습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 인수 보증금 0원으로 인한 임차인 관련 잠재적 불확실성, 그리고 토지 이용 규제 등은 투자 결정 전 반드시 심층적인 검토가 필요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 관리할 수 있다면, 지역 내에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 배후 주거단지 인접성으로 인한 안정적인 수요 확보 가능.

* 다양한 근린생활시설 및 교육연구/복지시설 용도로 활용 가능한 유연한 건물 구조.

* 양호한 도로 접근성 및 교통 환경.

* 현재 학원으로 이용 중으로, 교육 관련 업종 투자 시 빠른 정상화 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 167,000,000원을 기준으로, 위에 언급된 잠재적 리스크(특히 지상권 및 임차인 관련 불확실성)를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 관련 법률 전문가 및 부동산 시장 분석을 통해 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하기보다, 감정가를 참고하여 낙찰가율 등을 고려한 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.