나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12589 [1] 울산광역시 동구 전하동 301-28 전하대경넥스빌 106동 3층 310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 "전하초등학교" 북서측 인근에 위치하는 전하대경넥스빌 106동 3층 310호로서 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 3층 310호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽: 벽지 바름 및 내장 타일 붙임 등, 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 4면으로 중로 및 소로와 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 전하동 301-28 기준] 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2025-09-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12)(서라벌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12) (전하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(서라벌유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12589 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 소재지 및 건물 정보

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* 소재지: 울산광역시 동구 전하동 301-28 전하대경넥스빌 106동 3층 310호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 3층

* 건축물 정보:

* 대지권 면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

* 전용 면적: 83.77㎡ (약 25.34평)

* 사용승인일: 2004년 5월 20일

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1.2. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 256,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 등기부채권 총액: 300,614,870원

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2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 울산광역시 동구 전하동 소재 "전하초등학교" 북서측 인근에 위치

* 주변: 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성

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* 2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능

* 인근에 버스정류장 소재, 교통사정 보통

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* 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 도로 접합: 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(서라벌유치원, 전하초등학교), 절대보호구역(서라벌유치원)

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3. 권리분석

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* 3.1. 말소기준권리

* 울산지방법원 2024카단14386 (울산신용보증재단 가압류, 접수일자 2024-11-28)

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* 3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 박종식 (2010-04-15), 이영한 (2020-05-22, 매매 금215,000,000원)

* 주택임차권: 김지연 (보증금 260,000,000원, 전입일 2021-04-29, 확정일자 2021-03-26). 말소: 인수.

* 기타 채권: 주택도시보증공사 강제경매(갑6, 260,000,000원), 울산신용보증재단 가압류(갑4, 33,179,200원), 신용보증기금 가압류(갑5, 7,435,670원).

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* 3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

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* 3.4. 권리분석 요약

* 인수되는 권리: 선순위 주택임차권 (김지연) - 보증금 260,000,000원. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리(갑4) 이하 모든 권리.

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4. 상권분석

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* 4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용 가능.

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* 4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 제공된 정보와 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 명시적인 혐오시설 정보는 없습니다.

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5. 생활정보

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* 5.1. 편의 시설

* * 교육 시설: 전하초등학교, 서라벌유치원 인근 (상대/절대보호구역 지정)

* * 편의 시설: 근린생활시설 이용 가능

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* 5.2. 단지 정보 (대경넥스빌)

* 총 세대수: 794세대

* 총 주차 가능 대수: 826대 (자주식 254대, 기계식 572대)

* 최고층: 23층 (본건 3층)

* 관리사무소 연락처: 0522529402

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* 5.3. 단지 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

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6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 (김지연)이 존재하며, 보증금 260,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

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* 6.2. 권리관계 복잡성

* 소유권이전, 임차권, 다수의 가압류 및 강제경매 등 복잡한 권리관계 존재. (다만, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가는 2억 5,600만원이나, 최근 실거래가는 2억 5,750만원 ~ 2억 7,850만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 임차인의 보증금(2억 6,000만원)이 낙찰가에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있어 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 8.1. 우량 입지

* "전하초등학교" 인근으로 교육 환경 양호

* 아파트 단지 밀집 지역으로 생활 인프라 비교적 잘 갖춰짐

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* 8.2. 시세 대비 잠재적 가치

* 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이를 고려하여 시세차익 기대 가능성.

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9. 예상 입찰가

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* 본건은 감정가 256,000,000원, 최근 실거래가 257,500,000원 ~ 278,500,000원으로 조사되었습니다.

* 최근 실거래가 평균은 약 265,333,333원입니다.

* 임차인의 보증금(260,000,000원)은 선순위로 대항력이 있으며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 있습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 만약 낙찰가에서 임차인 보증금 260,000,000원이 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 해당 차액을 부담하게 됩니다.

* 이를 고려하여, 낙찰가에서 임차인 보증금이 전액 충당될 것으로 예상되는 경우, 시장 평균가인 2억 6,500만원 ~ 2억 7,000만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가는 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 이는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제된다는 가정 하에 산정된 것이며, 만약 잔액 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.