나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

내부 경계벽 일부가 없이 인접한 102호와 일체의 식당으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 103호

감정가: 613,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

토지 지분: 33.4806㎡ (약 10.13평)

건물면적: 75.20㎡ (약 22.75평)

건물 지분: 75.2㎡ (약 22.75평)

1.3. 건물 개요

건축물명: 서영프라자

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

호수: 총 27호 (본건 103호 포함)

주요 구조: 철근콘크리트조

주요 용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설)

사용승인일: 2016년 04월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, "증산중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 상가 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 환경은 보통 수준입니다. 본 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:search_result_1]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2016년 04월 25일자 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (설정액 548,000,000원) 입니다. [cite:search_result_2]

경매 개시 결정 등기: 2025년 09월 24일자 대형기선저인망수산업협동조합의 임의경매 (채권액 2,852,068,220원, 사건번호: 2025타경12602) 입니다. [cite:search_result_2]

위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 별도 구체적인 개요는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이용익

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2025년 03월 21일

확정일자: 2025년 11월 11일

배당신고일자: 2025년 11월 13일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물내 이용현황

본 물건이 속한 '서영프라자' 건물은 1층 103호(본건)는 인접한 102호와 함께 식당으로 이용 중입니다. 107호는 공실 상태이며, 2층은 모던 아울렛으로, 3층은 공실 상태로 이용 중입니다. [cite:search_result_3]

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리 일대는 신규 택지 개발과 함께 공동주택 및 상업시설이 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 증산중학교 인근에 위치하여 학군 배후 수요가 있으며, 주변 상업시설이 발달하여 유동인구가 풍부한 편입니다. [cite:search_result_4]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 주변으로 다양한 편의시설이 존재합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 다수 위치 [cite:search_result_5]

* 교육시설: 증산중학교, 물금고등학교 등 학군 형성 [cite:search_result_5]

* 편의시설: 대형마트, 은행, 관공서 등 이용 용이 [cite:search_result_5]

* 공원 및 녹지: 양산천, 황산공원 등 휴식 공간 인접 [cite:search_result_5]

5.2. 교통 및 접근성

인근 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. [cite:search_result_5]

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 불일치

본건 103호는 내부 경계벽 일부가 없이 인접한 102호와 일체의 식당으로 이용 중입니다. 또한 304호와 305호 간 내부 경계벽도 건축물대장 현황도와 다르게 설치되어 원상태 복원이 필요한 상황으로 추정됩니다. 이러한 내부 구조의 차이는 향후 원상복구 또는 전유 부분의 독립성 확보 시 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite:search_result_6]

6.2. 영업 중인 식당 이용

103호는 현재 인접 호실과 함께 식당으로 이용 중입니다. 이는 임대차 관계에 따라 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 특정 업종 영위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 주요 상업지구에 위치한 근린상가로, 신축된 지 얼마 되지 않은 서영프라자 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 공동주택 단지가 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있으며, 증산중학교 인근이라는 지리적 이점 또한 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 주변 편의시설 이용 또한 양호한 편입니다.

하지만, 내부 경계벽 일부의 불일치로 인한 원상복구 필요성, 현재 타 호실과 일체로 식당으로 운영 중인 점 등은 명도 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 양산 물금지구 신흥 상권 내 위치

* 탄탄한 배후수요를 갖춘 근린상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리

* 최근 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태 유지

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 감정가 613,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 물건의 현황, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사 및 현장 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.