나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1472 [1] 경상남도 양산시 물금읍 증산리 1734-4 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "부산도시철도2호선 증산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 105호로서, - 외벽: 치장석 타일붙임, 스톤코트 마감 등, - 내벽: 몰탈 위 페인트칠, 타일붙임 마감 등, - 창호: 샷시창 등 입니다.

이용상태

근린생활시설(상호명: 인정 후라이드 증산점)로 이용중입니다.

설비내역

위생·급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로, 남서측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1472 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 1734-4, 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 557,000,000원

토지면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금샘새마을금고 (등기부요약 을1 근저당권자)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "부산도시철도2호선 증산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 부산도시철도2호선 증산역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 105호로서, 외벽은 치장석 타일붙임, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인트칠, 타일붙임 마감 등입니다. 창호는 샷시창 등입니다. 건축물대장상 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕으로 확인됩니다.

이용상태: 현재 근린생활시설(상호명: 인정 후라이드 증산점)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생·급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 광대로, 남서측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약:

* 소유권보존: 주식회사누리디엔씨 (2016-06-27)

* 소유권이전: 전인숙 (2016-07-29, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 (구서2동새마을금고, 2016-07-29, 금590,200,000원)

* 임의경매개시결정: 금샘새마을금고 (2025-09-24, 금454,000,000원)

등기부채권 총액: 590,200,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2025-04-22

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 순위의 임의경매개시결정등기가 존재합니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 별도의 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 경상남도 양산시 물금읍 증산리는 신흥 주거지역과 상업시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 아파트 단지, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 양산시는 물금읍의 생활인구수 및 상권 매출이 경남 1위를 기록할 정도로 활성화된 지역입니다. 다만, 대형 쇼핑몰 유치 계획 등 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있으나, 상가 공급 과잉 및 경기 침체 등으로 인한 상권 침체에 대한 우려도 존재합니다.

교통 및 접근성: 부산도시철도2호선 증산역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 북동측의 대로와 남서측의 소로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

상업 시설 현황: 본건은 근린생활시설로, 주변에 식당, 카페, 학원, 병원 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 지역 상권 활성화를 위한 '빛의 거리' 조성 사업 등이 추진된 바 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 유해 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 주거, 상업, 교육 시설이 주로 분포하여 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도2호선 증산역 이용 시 부산 시내 접근성이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지구에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당, 영화관 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육환경: 인근에 부산대학교 양산캠퍼스, 물금고등학교 등 교육기관이 위치하고 있습니다.

기타: 양산시 자원회수시설 현대화 사업 등 지역 개발 사업이 추진되고 있어 향후 생활 편의 증진이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 배당 신고가 되어 있어 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 현재 상가가 영업 중인 관계로 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

미납 관리비: 경매 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 공용 부분의 미납 관리비가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소에 확인하여 총액을 파악하고, 인수 여부를 결정해야 합니다.

법규 제한: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 관련 내용은 양산시청에 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산도시철도2호선 증산역 역세권에 위치한 제1종 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내부 상태는 보통으로 평가되며, 현재 임차인이 영업 중이나 대항력은 없는 상태입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 양산시 물금읍 증산리는 지속적인 개발과 인구 유입으로 상권의 성장 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 증산역 도보 접근 가능한 핵심 상권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

성장 가능성: 양산시 물금읍은 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 상권의 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

상권 활성화 노력: '빛의 거리' 조성 사업, 소상공인 특화거리 조성 등 지자체의 상권 활성화를 위한 노력이 지속되고 있어 향후 기대가 됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 557,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 현장 조사, 주변 시세, 향후 예상되는 명도 비용, 상권의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이나 추가적인 권리 부담은 없는 상태이므로, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리분석 외에도 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 실사, 최신 부동산 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.