나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3026 [1] 대구광역시 달서구 파호동 89 삼성명가타운 211동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 호산동 소재 '도시철도 강창역' 남서측인근에 위치하며, 주 변은 대규모 아파트단지, 중소규모공장, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있 으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도역이 소재하는바, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층(사용승인일자: 2000.02.24) 중 9층 907호 로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 등 이중창호.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 등고평탄하며, "아파트부지" 로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 폭 약30미터, 남측으로 폭 약24미터, 북측으로 폭 약15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 기타도로시설(가감 속차선및버스정차대)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(배후주거지)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 외부에서 확인가능한 전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3026 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 파호동 89 삼성명가타운 211동 9층907호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 330,000,000원

토지면적: 52.47㎡ (약 15.87평)

토지지분: 52.4669㎡ (약 15.87평)

건물면적: 104.46㎡ (약 31.60평)

건물지분: 104.46㎡

전용면적 (내부 실사용 면적): 59.9㎡ (약 18.12평)

1.3. 기타 기본 정보

건축년도: 2000년 2월 24일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층 ~ 지상 18층 중 9층 907호

채권자: 성서농업협동조합 (제공 정보 '성OOOOOOO'과 동일)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 파호동 소재 '도시철도 강창역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 중소규모 공장, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지는 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 강창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 24미터, 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 기타 도로시설(가감속차선 및 버스정차대), 대로2류, 중로2류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지방산업단지(배후주거지)로도 지정되어 있어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건 부동산은 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부등본 상 현재까지 소유권 보존, 소유권 이전, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2012년 1월 10일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(을8)입니다. 해당 권리보다 후순위인 을9, 을10, 을11, 을12, 을15 (근저당권), 갑3 (임의경매개시결정) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않으며, 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 정리되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 외부 확인 및 인근 주민 탐문을 통해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건이 소재한 삼성명가타운 단지 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 중소규모 공장, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 지역 주민을 위한 상업 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 본건은 '아파트'로 이용 중이며, 토지는 '아파트 부지'로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의 시설

단지 인근에 도시철도 강창역이 위치하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호하며, 근린생활시설 이용도 편리합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 18층 건물 중 9층 907호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 내장재 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호로 시공되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 지역난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

성서삼성명가타운은 총 21개동, 1999세대로 이루어진 대규모 단지입니다. 총 주차대수는 2,276대로, 세대당 주차 공간이 충분합니다 (지하 1,436대, 지상 840대). 최고 20층 높이의 아파트로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 2000년에 사용승인되어 20년 이상 경과된 아파트입니다. 따라서 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

제공된 정보상 인수 보증금 합계 0원으로 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 외부에서 확인된 정보이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 규제 및 용도 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 규제나 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 파호동에 위치한 삼성명가타운 내 아파트로, 강창역 역세권에 해당하며 주변 편의시설 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 2000년에 건축되어 연식은 있으나, 기본적인 설비와 구조를 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 장점입니다. 임차인 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다. 다만, 감정가(330,000,000원) 대비 최근 실거래가(59.9㎡ 기준 173,000,000원~198,500,000원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 본건의 면적(104.46㎡)과 최근 거래된 물건의 면적(59.9㎡)의 차이, 또는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리를 시사할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강창역 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 잘 갖춰진 주거 인프라: 단지 주변의 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 권리상 안전성: 모든 기존 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 대규모 단지: 1,999세대의 대규모 단지로 관리비 등에서 효율성을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 330,000,000원입니다. 최근 2026년 5월~6월 거래된 전용면적 59.9㎡ (약 18.1평) 아파트 실거래가는 173,000,000원에서 198,500,000원 사이입니다.

본건의 공급면적은 104.46㎡ (약 31.6평)으로, 최근 거래된 59.9㎡ (18.1평) 면적과는 차이가 있습니다. 59.9㎡ (18.1평) 기준 평당 약 955만원 ~ 1096만원의 시세를 보이고 있습니다.

이 시세로 31.6평을 단순 환산하면 약 30,168만원 ~ 34,625만원으로, 이는 본건의 감정가(330,000,000원)와 유사한 수준을 나타냅니다.

따라서 감정가가 현재 시세 수준을 반영하고 있는 것으로 판단되나, 최근 실거래가와의 괴리가 큰 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 경향이 있습니다.

감정가 330,000,000원의 70% = 231,000,000원

감정가 330,000,000원의 80% = 264,000,000원

최근 실거래가 상한선(198,500,000원)과 감정가 하단(231,000,000원) 사이에서 본건의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 낙찰가가 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.