나이스옥션 법원경매 포항 2025타경525 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1761 초곡삼구트리니엔시티 106동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 관공서, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 제9층 제906호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 셰시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 26층 건물 중 '제26층 제2603호' 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남향 하향 완경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 북향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12미터의 왕복2차로에 접하고, 북측, 남측, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측, 북측 및 동측으로 폭 약 30미터의 왕복6차로, 서측으로 폭 약 20미터의 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 중로3류(폭 12M~15M)(접함), 가축사육제한구역(모든가축_사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하기준 용적율 210%이하/허용용적율 220%이하 30층이하), 기타 지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(②) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-05-13), 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하기준 용적율 210%이하/허용용적율 220%이하 30층이하), 기타 지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경525 (1)

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1761 초곡삼구트리니엔시티 106동 26층 2603호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 26층 건물 중 26층 2603호

사용승인일: 2018년 12월 13일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 48.06㎡ (약 14.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 281,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

서측으로 폭 약 12미터의 왕복 2차로에 접하고 있으며, 북측, 남측, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8M~10M), 중로3류(폭 12M~15M)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 25일

확정일자: 2022년 02월 21일

배당신고일자: 2025년 09월 19일

대항력: 있음

주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 보증금/차임이 미상일 경우 해당되며, 본 건은 보증금이 명확히 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원이 존재하므로 인수 여부 및 배당 관계를 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 강제경매 (채권자: 박진욱, 권리금액: 310,000,000원, 접수일자: 2025년 09월 19일)

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

(단, 대항력 있는 임차인의 보증금이 권리 신고된 금액(310,000,000원)이므로, 낙찰 시 해당 보증금 지급 의무 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.)

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 분포하여 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 초곡삼구트리니엔시티

입주년도: 2018년

동수: 14동

세대수: 1609세대

총 주차대수: 362대 (지상 3대, 지하 34대)

최고층: 30층

5.2. 편의 및 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

중복사건으로 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 내부현황, 구조변경 유무 등을 확인하지 못하였으므로, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 일반적인 상황을 상정하여 평가하였습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인 박진욱 씨가 보증금 310,000,000원으로 거주 중입니다. 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 매매 시세보다 높은 수준이므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다.

6.3. 중복사건

동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있어, 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 입지 조건 및 단지 내 편의시설 등은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 310,000,000원으로 감정가(281,000,000원) 및 최근 매매가(약 277,000,000원)보다 높다는 점은 큰 부담입니다. 임차인의 보증금 전액 회수가 경매 절차를 통해 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수하거나 임차인과의 명도 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 초곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 단지 규모가 크고 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 7일: 84.9992㎡ (약 25.7평) 최고층 (25층) 277,000,000원

* 2026년 7월 3일: 75.0037㎡ (약 22.7평) 30층 240,000,000원

* 2026년 7월 4일: 75.0037㎡ (약 22.7평) 29층 237,000,000원

본 건의 전용면적(84.98㎡)과 유사한 최근 매매가는 최고 277,000,000원이며, 감정가는 281,000,000원입니다.

하지만, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 310,000,000원의 보증금으로 거주하고 있으며, 이는 최근 거래가 및 감정가보다 높은 금액입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 내용은 낙찰자가 임차인에게 별도의 금액을 추가로 지급할 의무는 없다는 의미일 수 있으나, 임차인이 보증금을 전액 회수받지 못할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 시장 가치와 임차인 보증금 문제를 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인의 보증금 310,000,000원을 전액 회수할 수 있도록 보장한다는 전제하에 입찰가를 산정한다면, 보증금액인 310,000,000원 이상을 고려해야 할 수 있으나, 이는 현재 시세 대비 높은 금액입니다.

안정적인 투자를 위해서는 보증금액을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석 및 시세 조사를 토대로, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서, 권리 관계 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용(명도 비용 등)을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 310,000,000원 미만 입찰 시 임차인과의 분쟁 가능성이 매우 높으므로 유의해야 합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

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