나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31852 [1] 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 109동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남고등학교' 북서측 인근에 위치하는 '보성은하 아파트' 제109동 제9층 제908호로서, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 건물 내 제9층 제908호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지깔기 및 타일붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로서 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 35M 및 북서측으로 폭 약 20M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10 -17)(상원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구하이텍고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2016-03-17)(상원고등학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2016-03-17)(상원유치원(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31852 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 109동 9층908호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.579599999999996㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

아파트 분양면적: 84.96㎡ (약 25.7평) - 유사 면적 매매 사례 기반 추정

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 205,000,000원

등기부채권 총액: 255,600,000원

1.5. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021-11-18 서대구신용협동조합 근저당 (255,600,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 존재하지 않음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남고등학교' 북서측 인근에 위치하는 '보성은하 아파트' 제109동 제9층 제908호임.

주위는 학교, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 입지여건은 무난한 편임.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

남서측으로 폭 약 35M, 북서측으로 폭 약 20M의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역임.

대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m ~25m)에 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(각종 학교 관련) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매종류 및 채권자

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서대구신용협동조합

3.2. 말소기준권리 및 소멸권리

말소기준권리: 2021-11-18 접수된 서대구신용협동조합의 근저당권임.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수주의사항

인수 보증금 합계: 0원.

경매 신청 채권액(219,136,334원) 및 근저당 총액(255,600,000원)이 감정가(205,000,000원)보다 높으므로, 특별한 인수주의 사항은 없을 것으로 판단됨.

3.4. 등기부 현황 (소유권 및 부채)

현재 소유권 이전 내역:

* 1994-07-28: 박대식 소유권이전

* 2000-11-28: 성기백 소유권이전

* 2014-02-28: 배순희 협의분할에 의한 상속

주요 부채 내역:

* 2021-11-18: 서대구신용협동조합 근저당 (255,600,000원) - 말소기준권리

* 2025-09-19: 서대구신용협동조합 임의경매개시결정 (219,136,334원)

3.5. 임차인 분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임대관계는 현재 미상임.

(금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하지만, 본 건은 인수 보증금 0원으로 명확하게 처리되었음)

4. 상권분석

4.1. 주변 아파트 단지 정보

아파트명: 보성은하타운

총 동수: 9동

총 세대수: 1521세대

4.2. 주변 시설 (학교, 근린생활시설 등)

본건 인근에는 영남고등학교, 상원고등학교, 상원유치원, 대구하이텍고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 일상생활에 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 공장, 유흥단지 등)은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 규모 및 시설

아파트명: 보성은하타운

주소: 대구광역시 달서구 상인동 42

사용승인일: 1994년 04월 08일 (건축 32년차)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 주차 및 편의시설

총 주차대수: 584대 (지상 4대, 지하 32대, 기타 포함)

전기차 충전기: 지상 21대, 지하 3대 보유

5.3. 사용승인일 및 건물 노후도

사용승인일: 1994-04-08

건물 노후도: 건축된 지 30년 이상 경과하여 주요 설비 점검 및 유지보수가 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1994년 준공된 건물로, 약 32년이 경과하여 향후 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 지역 제한사항

토지이용계획상 학교 관련 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정된 지역이 다수 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 기타

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 보성은하아파트 109동 908호로, 1994년에 건축된 아파트임. 59.88㎡(약 18.11평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 205,000,000원임.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 안정적인 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 확보가 가능함.

약점:

* 건축 연도가 30년 이상 경과하여 건물 노후도가 높음.

* 아파트 단지 규모에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

* 학교 보호구역으로 인한 개발 제한 가능성이 존재함.

8. 투자 포인트

8.1. 투자가치

대구광역시 달서구 상인동은 전통적인 주거 지역으로, 비교적 안정적인 부동산 시장을 유지하고 있음.

본 건은 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

아파트 노후화를 감안하더라도, 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됨.

8.2. 기대효과

적정 수준의 입찰가를 통해 취득 시, 향후 매매 또는 임대를 통한 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있음.

특히, 노후 아파트 재건축/리모델링 등의 개발 이슈 발생 시 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 시세 분석

본건 감정가는 205,000,000원임.

최근 2026년 6월 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.96㎡)의 아파트가 280,000,000원에서 325,000,000원에 거래되었음.

본건 전용면적(59.88㎡)으로 환산 시, 대략 197,428,080원에서 228,675,190원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됨.

9.2. 권리관계 종합 고려

인수할 권리가 없는 깨끗한 권리 상태를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

9.3. 최종 예상 입찰가

종합적인 시세 분석 및 권리관계, 물건의 특징 등을 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.