나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11445 [1] 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 103동 3층 307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 "운남중학교" 남측 근거리에 위치하는 "김천파크드림시티써밋" 제103동 제3층 제307호로서, 주위일대는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물중 제3층 제307호로서 (사용승인일 : 2017.05.25) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 외장타일 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 '업무시설(오피스텔)부지'임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2016-03-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(접합) 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2014-01-20)(접도구역)<도로법>, 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상 2) 기 타: 없음.

물건 비고

을구3번 2024.09.25.접수 제20011호 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지않고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11445 (1)

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 103동 3층 307호

용도: 오피스텔

건물명: 김천 파크드림시티써밋

층수: 3층 / 25층

사용승인일: 2017년 05월 25일

감정가: 85,000,000원

토지면적: 9.27㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.266㎡ (약 2.80평)

건물면적 (전용면적): 32.01㎡ (약 9.68평)

건물지분 (전용면적): 32.009㎡ (약 9.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 "운남중학교" 남측 근거리에 위치하며, "김천파크드림시티써밋" 103동 3층 307호입니다. 주위 일대는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 '업무시설(오피스텔)부지'입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 갑3, 2025년 09월 24일 접수된 변다연 채권자(채권금액: 91,766,000원)의 강제경매개시결정입니다.

* 선순위 권리

을3, 2024년 09월 25일 접수된 변다연 채권자(권리금액: 88,200,000원)의 주택임차권이 존재하며, 등기부등본 및 물건명세서상 '인수' 사항으로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 변다연 (※ 본 보고서에서는 '변 '으로 표기)

보증금: 88,200,000원 (등기부상 금액 기준)

차임: 0원

전입일자: 2020년 09월 15일

확정일자: 2022년 08월 10일 (보증금 증액분 관련)

배당신고일자: 2024년 09월 25일

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 4,200,000원

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 88,200,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수하게 됩니다.

* 기타 등기사항

갑2, 2017년 07월 07일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 사항이 있습니다. 이는 말소될 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경

본건이 위치한 김천파크드림시티써밋 일대는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 상업지역입니다.

* 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 김천 파크드림 시티써밋 내 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 32.009㎡ (약 9.68평), 25층: 2025년 12월, 9,400만원

* 25.675㎡ (약 7.77평), 11층: 2025년 12월, 6,200만원

* 28.95㎡ (약 8.76평), 12층: 2025년 12월, 6,800만원

본건은 32.01㎡ (약 9.68평)으로, 가장 유사한 면적의 25층 매물이 9,400만원에 거래된 것을 감안하면, 해당 면적의 시세는 9,000만원 이상으로 볼 수 있습니다. 그러나 본건은 3층이므로 층수 프리미엄이 낮아 시세는 이보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"운남중학교"가 남측 근거리에 위치하며, 상업 및 업무시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕의 25층 건물 중 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2017년 5월 25일입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(변다연)의 보증금 88,200,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하는 금액입니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금

본건의 추정 시세(7,000만원 ~ 8,000만원)가 인수해야 할 보증금(8,820만원)보다 낮습니다. 이로 인해 낙찰 후 총 부담액이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 임대관계 미상

감정평가서의 기타 참고사항에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현 임대차 현황 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김천혁신도시 내에 위치하여 직주근접 및 상업시설 이용이 편리한 오피스텔입니다. 2017년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 88,200,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액이 부동산의 추정 시세보다 높아, 입찰 시 신중한 고려가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김천혁신도시 입지: 지역 개발 계획 및 인프라 구축에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 적정 면적: 32.01㎡ (약 9.68평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 초기 감정가: 감정가 8,500만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있으나, 인수 보증금과의 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(32.009㎡)의 25층 오피스텔이 9,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건(32.01㎡)의 3층임을 감안할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 7,000만원에서 8,000만원 범위로 추정됩니다.

* 인수 보증금:

* 선순위 임차인 변다연의 보증금 88,200,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 추정 시세(7,000만원 ~ 8,000만원)가 인수해야 할 보증금(8,820만원)보다 낮다는 점이 가장 큰 문제입니다.

* 이는 낙찰받더라도 인수 보증금 때문에 총 부담액이 부동산 가치를 초과할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* 따라서, 본 건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 인수 보증금이 모두 변제될 수 있는 배당 상황이 아닌 이상, 시세보다 높은 총액을 부담하게 될 위험이 있습니다.

* 만약 본 건물의 시장 가치를 7,000만원으로 보수적으로 판단하더라도, 8,820만원의 보증금을 인수하게 되면 총 15,820만원의 부담이 발생하여 시세보다 훨씬 높게 됩니다.

* 본 건의 '예상 입찰가'는 부동산 자체의 시장 가치를 반영하는 금액으로 산정하되, 인수 보증금과의 관계를 반드시 고려해야 합니다. 부동산의 적정 시장 가치 범위인 7,000만원 ~ 8,000만원 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 희망 가격이며, 실제 총 부담액은 이보다 훨씬 높아집니다.

* 결론적으로, 인수 보증금 8,820만원을 고려할 때, 해당 부동산의 현재 가치 대비 부담이 과도하므로, 철저한 권리 분석 및 배당표 확인 후 입찰 여부 및 금액을 결정해야 합니다.

* 혐오시설 정보:

주변 시설 검색 결과, 본 건과 관련하여 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.