나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10709 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 3098-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 산내면 대현리 소재 "일송수목원" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 단독 주택,근린생활시설, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 남동측 하향 완경사지대에 계단식으로 형성된 사다리형의 토지로서, "상업용" 으로 이용중입니다. 일련번호 3),8): 남동측 하향 경사지대에 부정형의 토지로서, "잡종지" 상태입니다. 일련번호 4): 남동측 하향 경사지대에 사다리형의 토지로서, "잡종지 및 일부 법면" 상태입 니다. 일련번호 5): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 건축법상 도로부지 입니다. 일련번호 6),7),9): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, "도로" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1),5),6),7),9): 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 연결된 폭 15m 이상의 도로구역 과 접합니다. 일련번호 3),4),8): 북서측으로 폭 약4m의 포장도로(일련번호 6)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>가축분뇨 배출시설 설치 제 한 입안중(2018.11.8.). 일련번호 4),8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호 5)~7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 9): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 "일련번호 3),5),8)" 토지는 공부상 지목이 "임야, 목장용지"이나, 현황 "잡종지"이며, "일련번호 4)" 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지 및 일부 법면"이며, "일련번 호 7)" 토지는 공부상 지목이 "목장용지"이나, 현황 "도로" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)슬래브지붕 단층건으로서, -외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽: 노출 콘크리트 등 마감 -바닥: 에폭시 및 타일 등 마감 -창호: 강화유리, 폴딩도어 및 새시창호 입니다.

이용상태

제1종근린생활시설

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3,5,8은 공부상 지목이 '임야,목장용지'이나 현황은 '잡종지'임. 목록4는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지 및 일부 법면'임. 목록7은 공부상 지목이 '목장용지'이나 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

경주지원 2025타경10709 (1)

소재지

경상북도 경주시 산내면 대현리 3098-1

건물명

(확인 정보 없음)

건물용도

제1종근린생활시설

감정가

808,671,960원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

엠씨아이대부주식회사

토지 면적

2314. 00㎡ (약 700.08평)

건물 면적

111. 61㎡ (약 33.76평)

건물 제시외 면적

17. 60㎡ (일괄 매각 포함)

토지 지목 현황 차이

목록 3, 5, 8: 공부상 임야, 목장용지이나 현황은 잡종지

목록 4: 공부상 임야이나 현황은 잡종지 및 일부 법면

목록 7: 공부상 목장용지이나 현황은 도로

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 슬래브지붕 단층

건물 용도 (상세)

제1종근린생활시설

감정평가서 요약 작성일

2026년 10월 1일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 건은 경주시 산내면 대현리 소재 "일송수목원" 남동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 주택, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 연결된 폭 15m 이상의 도로구역과 접하며, 일부 토지는 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.

토지 형태 및 이용 상태

일련번호 1 토지는 남동측 하향 완경사지에 계단식으로 형성된 사다리형 토지로서, 상업용으로 이용 중입니다. 일련번호 3, 8 토지는 경사지에 형성된 부정형 토지로서 잡종지 상태입니다. 일련번호 4 토지는 경사지에 형성된 사다리형 토지로서 잡종지 및 일부 법면 상태입니다. 일련번호 5 토지는 대체로 평탄한 부정형 토지로서 건축법상 도로부지입니다. 일련번호 6, 7, 9 토지는 대체로 평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

북서측으로 폭 15m 이상의 도로와 접하며, 일부는 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역, 접도구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

본 건은 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(말소기준권리: 토지 을5, 건물 을1)에 기한 임의경매 사건입니다. 등기부상 모든 근저당권, 지상권, 근질권 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약

토지 등기부: 소유권 이전(김민순, 김명애), 근저당권(엠씨아이대부주식회사 다수, 2018-09-11~2022-05-23), 지상권(울주새마을금고, 2018-09-11), 근질권/이전(느티나무제사차유한회사, 2025-03-07), 임의경매(엠씨아이대부주식회사, 2025-09-19)

건물 등기부: 소유권 보존(김명애, 2023-03-17), 근저당권(엠씨아이대부주식회사 다수, 2023-06-01), 근질권(느티나무제사차유한회사, 2025-03-07), 임의경매(엠씨아이대부주식회사, 2025-09-19)

채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 777,600,000원이며, 경매 신청 채권액은 783,311,460원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 임대 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황

주변은 단독 주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 개발이 덜 된 농촌 또는 자연 친화적인 지역 특성을 보입니다.

주요 시설 및 이용 현황

본 건물은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 유사한 근린시설 및 주거시설이 산재해 있습니다. "일송수목원"이 인근에 위치하여 자연 경관적 이점은 있으나, 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

주거 환경

자연림과 농경지가 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 편의시설 및 생활 기반 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

교통 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다. 주요 도로와 접해 있어 차량을 이용한 이동은 원활할 것으로 보입니다.

편의시설 및 기반 시설

본건 소재지 자체의 편의시설은 제한적일 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 공부상 지목과 현황 차이

토지 목록 3, 5, 8번은 공부상 임야, 목장용지이나 현황은 잡종지이며, 목록 4번은 공부상 임야이나 현황은 잡종지 및 일부 법면입니다. 목록 7번은 공부상 목장용지이나 현황은 도로입니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 건축, 개발, 매매 등에서 제한이나 불편을 초래할 수 있으며, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

토지 이용계획 및 제한 사항

본 건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계의 불확실성

건물 관련 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 어떠한지 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 수익률 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물 존재

건물 제시외 면적 17.60㎡가 존재하며 일괄 매각에 포함됩니다. 이는 공부상 등록되지 않은 부분이므로, 현황 조사 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

교통 및 접근성 한계

대중교통 접근성이 낮은 지역으로, 주로 차량을 이용해야 하는 점은 잠재적 이용자에게 불편함이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 산내면 대현리에 위치한 제1종근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. "일송수목원" 인근의 자연 친화적인 환경에 자리 잡고 있으며, 단독 주택, 농경지, 자연림 등이 주를 이루는 지역입니다.

다수의 근저당권이 설정되었던 물건으로, 채권자의 임의경매로 진행 중이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지의 공부상 지목과 현황 간 차이가 존재하고, 생산관리지역 등 관련 토지 이용계획 및 제한 사항이 있어 향후 활용에 있어 주의가 필요합니다. 또한, 건물 임대 관계가 미상으로, 이에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 절차상 편의성이 있습니다.

* 제1종근린생활시설로 현재 운영 중인 점은 해당 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

* "일송수목원" 인근이라는 위치적 특성은 특정 수요층을 공략할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 시장 동향 분석을 통한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 고려해야 하며, 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 부동산 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 건물 및 토지의 현황 상태에 대한 정밀 실사

* 향후 토지 이용 가능성 및 개발 제한 사항에 대한 법규 검토

* 현장 방문을 통한 주변 환경 및 잠재적 활용 방안 모색

전문적인 부동산 컨설턴트의 자문을 통해 상세한 시장 분석 및 예상 입찰가 산정을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.