나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10633 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 246-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 "건천읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 부동산 으로서 부근일대는 상가 및 주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 중로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-08-07)< 교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1)건물의 구조 본건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 246-7 위 단층 건물로 시멘부록조 시멘기와지붕 및 스레트지붕 외 벽 : 벽돌 쌓기 및 시멘트 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 바 닥 : 장판지 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

주택 및 상가로 이용중임.

설비내역

위생 급배수 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10633 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 246-7

용도: 근린주택

감정가: 103,704,780원

토지면적: 410.00㎡ (약 123.95 평)

건물면적: 148.48㎡ (약 44.91 평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 "건천읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 상가, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지와 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 상대보호구역(2025-08-07)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건의 권리관계: 본건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되며, 말소기준권리(2025-09-23, 유니애대부유한회사 강제경매)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김태윤: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2020-12-21, 대항력 있음.

* 임차인 윤주만: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1989-10-13, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.)

* 임차인 이상효: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-05-29, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권이 있으며, 1회 행사 제한이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본건은 주택 및 상가로 이용 중이며, 주변 지역은 상가, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 건천읍 내 다세대 주택의 경우 2024년 2월 3,61번지 윙스타운(2012년 준공, 전용면적 59.95㎡)이 9,000만원에 거래되었으며, 2026년 1월 138-3번지 대신하이빌2차A동(2004년 준공, 전용면적 50.72㎡)은 5,800만원, 2026년 2월 177-49번지 전원골든빌(2004년 준공, 전용면적 75.86㎡)은 8,500만원에 거래되었습니다. 분석된 다세대 주택들의 전용면적 기준 시세는 약 112만원 ~ 150만원/㎡ 수준으로 나타납니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 103,704,780원으로, 이는 건물의 지분(21.22㎡) 및 토지 지분(57.564㎡) 전체에 대한 가치입니다. 최근 다세대 주택 매매 사례와 비교 시, 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 본건이 상업지역에 위치하며 근린주택으로서의 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 건천읍 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근이 용이합니다. 주변은 상가, 주택, 농경지가 혼합된 지역입니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 1982년 11월 19일에 사용 승인된 시멘트 블록조 시멘트 기와 및 스레트 지붕의 단층 건물로, 주택 및 상가로 이용 중입니다. 위생 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 다른 공유자들과의 협의 및 관리, 향후 명도 및 매각 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 낙찰 후 공유자가 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있어, 낙찰이 무효가 될 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 총 3명의 임차인이 있으며, 모두 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(윤주만)의 경우, 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1982년 준공된 건물로, 신축 건물에 비해 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설: 별도의 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 일반상업지역에 위치한 근린주택 지분입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 토지 및 건물 지분 매각으로 인한 복잡성, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 감정가는 103,704,780원이지만, 유사한 아파트/다세대 주택의 시세와 비교했을 때 상대적으로 높게 평가되었으며, 건물 노후화 및 지분 매각이라는 특성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 일반상업지역 내 위치하여 향후 상업시설 및 주거시설로서의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 가격: 지분 매각 및 다양한 권리 관계, 임차인 존재 등으로 인해 일반 매물 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 건천읍 지역의 개발 계획(역세권 개발, R&DB 단지 조성 등)에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 다수의 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 존재 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물이 1982년에 건축되어 노후화된 점을 감안해야 합니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세(전용면적 기준 약 112만원~150만원/㎡)와 본건의 감정가(103,704,780원)를 비교했을 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.