나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9306 [1] 대구광역시 동구 도동 20-5 에덴주택 103동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 "불로동 고분공원" 남측 인근에 위치하는 "에덴주택 (공항3차아파트) 제103동 제6층 제605호" 단위세대이며, 주위일대는 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 605호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 정문인 서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하며, 북측으로 폭 약 8미터, 남측 및 동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 소로2류(폭 8m~10m)92021-12-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9306 (1) [cite:DATA]

소재지: 대구광역시 동구 도동 20-5 에덴주택 103동 6층605호 [cite:DATA]

용도: 아파트 [cite:DATA]

감정가: 78,000,000원 [cite:DATA]

토지면적: 32.53㎡ (약 9.8평) [cite:DATA, 1]

토지지분: 32.53㎡ (약 9.8평) [cite:DATA]

건물면적: 51.54㎡ (약 15.6평) (전용면적 기준) [cite:DATA, 2]

건물지분: 51.54㎡ (약 15.6평) [cite:DATA]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite:DATA]

경매구분: 부동산강제경매 [cite:DATA]

채권자: 신용보증기금 (추정) [cite:DATA, 11]

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 "불로동 고분공원" 남측 인근에 위치한 아파트로, 주위 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite:DATA].

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다 [cite:DATA, 7].

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 605호 단위세대입니다 [cite:DATA]. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥재, 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다 [cite:DATA].

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite:DATA].

토지는 사다리형의 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 부지로 이용 중입니다 [cite:DATA].

단지 정문인 서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하며, 북측으로 폭 약 8미터, 남측 및 동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다 [cite:DATA].

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)에 해당합니다 [cite:DATA]. 특히, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 하천구역에 해당하는지는 건설과 문의가 필요합니다 [cite:DATA].

주변에 불로초등학교 등 교육시설과 불로동 고분공원 등 녹지 공간이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 대구지방법원의 가압류 결정(2023카단38524)으로, 대구신용보증재단의 채권액 37,710,000원에 대한 것으로 2023년 12월 11일에 접수되었습니다 [cite:DATA]. 이 권리를 기준으로 선순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다 [cite:DATA].

그러나, 주목해야 할 점은 을구 3번 순위의 이철우 씨 명의의 전세권 설정으로, 금액은 45,000,000원이며 2015년 1월 6일에 접수되었습니다 [cite:DATA]. 이 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다 [cite:DATA].

임차인 현황에는 이철우 씨가 보증금 45,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다 [cite:DATA]. 하지만 등기부상 전세권이 인수 조건이므로, 보증금 45,000,000원에 대한 부담이 낙찰자에게 발생합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 배당 및 권리 순위에 따른 결과이며, 등기부상 인수되는 전세권 45,000,000원은 낙찰자가 부담해야 하는 실질적인 금액입니다 [cite:DATA].

4. 상권분석

본건은 대구광역시 동구 도동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 단지, 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다 [cite:DATA, 7]. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 주로 자리하고 있을 것으로 보입니다. 불로동 고분공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다 [cite:DATA, 5].

5. 생활정보

본 건은 대구광역시 동구 도동 지역에 위치하며, 인근에는 불로동 고분공원 등 휴식 공간이 있습니다 [cite:DATA, 5].

교통으로는 대구 시내 및 외곽으로의 접근성을 제공하는 간선도로 이용이 가능하며, 대중교통 이용은 일반적인 수준으로 예상됩니다 [cite:DATA, 7].

교육 시설로는 불로초등학교 등이 근거리에 있어 자녀 교육에도 무리가 없을 것으로 보입니다.

주변 편의시설로는 지역 내 상가 및 마트 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권: 등기부상 45,000,000원의 전세권이 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 존재합니다 [cite:DATA]. 이는 낙찰자가 별도로 해당 금액에 대한 부담을 안아야 함을 의미합니다.

* 비행안전구역 및 소음: 본건은 대구공항과 인접한 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종에 해당합니다 [cite:DATA]. 따라서 항공기 소음으로 인한 불편이 있을 수 있으며, 이는 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 고도지구 및 역사문화보존지역: 고도지구(5층 이하) 및 역사문화환경보존지역(사적 제262호)으로 지정되어 있어 건물 증축이나 개조 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다 [cite:DATA].

* 하천구역: 하천구역에 해당할 가능성이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다 [cite:DATA].

* 기타 등기사항: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정이므로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 권리 분석 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다 [cite:DATA].

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 도동에 위치한 아파트로, 쾌적한 자연 환경(불로동 고분공원 인근)과 일반적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다 [cite:DATA, 5]. 감정가는 78,000,000원으로 책정되었으나, 45,000,000원의 전세권이 인수되는 조건이므로 실질적인 취득 비용은 이를 고려해야 합니다 [cite:DATA]. 비행안전구역, 소음대책구역, 고도지구 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다 [cite:DATA].

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 45,000,000원의 인수되는 전세권 부담으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다 [cite:DATA]. 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 공항과의 인접성은 소음의 단점이 있지만, 반대로 공항 접근성 측면에서는 유리할 수 있습니다. 또한, 불로동 고분공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있습니다.

* 실거주 및 투자: 인수되는 전세권을 제외한 실질적인 취득 가격을 고려하면, 실수요자에게는 매력적인 가격대가 될 수 있으며, 향후 시세 상승 시 투자 가치도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 전세권 금액을 차감하여 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가: 78,000,000원 [cite:DATA]

인수되는 전세권: 45,000,000원 [cite:DATA]

따라서, 실질적인 취득을 고려한 이론적인 최고 입찰가는 약 33,000,000원 (78,000,000원 - 45,000,000원) 수준으로 추정됩니다 [cite:DATA].

다만, 이는 인수 부담금을 고려한 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 유사 물건의 최근 시세, 현장 조사 결과, 임대차 현황, 본건의 정확한 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 아파트의 시세가 1.2억~1.3억 원 수준임을 고려할 때, 인수되는 전세권을 제외하면 매우 낮은 수준의 취득 비용으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.