나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9282 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1016-10 시동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구남양학교' 북측 인근에 위치하는 '한일빌라' 제시동 제1층 제103호 단위세대로서, 부근 일대는 기존주택지대 내 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

세멘벽돌조 슬라브위기와지붕 2층건으로 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 ; 장판지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 되어 잇음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지산동 1016-10 :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개나리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9282 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1016-10 C동 1층 103호 (신주소: 대구광역시 수성구 무학로35길 102-25)

토지면적: 55.16㎡ (약 16.69평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

용도: 다세대주택

건축년도: 1991년 8월 5일

감정가: 115,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구남양학교' 북측 인근에 위치한 '한일빌라' C동 1층 103호 단위세대임.

주변 환경: 주위는 기존 주택지대 내 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통 수준임. 인근에 604, 724, 814번 등 다수의 버스 노선이 운행 중이며, '지산1동 행정복지센터', '대구남양학교' 등 버스 정류장이 도보 거리에 위치함.

도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 2월 26일 접수된 대구희망신용협동조합의 근저당 (을5)이 말소기준권리임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 윤태극

* 보증금: 0원 (제공된 임차인 현황 기준. 단, 등기부에는 100,000,000원의 주택임차권 및 전세권 설정 이력이 있으나 모두 말소 처리되었음을 확인.)

* 전입일자: 2016년 5월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 경매는 임차인 윤태극이 채권자로 신청한 강제경매(갑7)임. 이는 임차인이 현재 소유권을 행사하기 위해 경매를 신청한 특이한 상황으로, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

등기부채권 총액: 233,000,000원

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 시세 (제공된 JSON 정보 기반):

* 본 물건: 대구광역시 수성구 지산동 1016-10, 건축년도 1991년, 전용면적 50.40㎡ (약 15.25평)

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 (2026년 7월): 74.18㎡ (약 22.44평), 2002년식, 150,000,000원 (단위면적당 약 2,022,000원/㎡)

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 (2026년 6월): 65.76㎡ (약 19.90평), 1994년식, 127,500,000원 (단위면적당 약 1,939,000원/㎡)

* 최근 인근 연립주택 매매 사례 (2026년 6월): 40.64㎡ (약 12.30평), 2013년식, 80,000,000원 (단위면적당 약 1,973,000원/㎡)

분석: 본 물건은 건축년도가 1991년으로 주변 시세 거래 사례에 비해 노후된 편임. 제공된 JSON 데이터를 기준으로 환산한 단위면적당 시세는 약 1,940,000원~2,020,000원 수준임. 본건의 감정가는 115,000,000원이며, 이는 단위면적당 약 7,540,000원/㎡ (약 2,490,000원/평)으로, 주변 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육시설:

* 인근에 대구남양학교(특수학교) 및 개나리유치원이 있으며, 이들 교육기관 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 도보 가능한 거리에 지산초등학교, 지봉초등학교, 정화중학교 등이 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있음.

편의시설:

* 인근에 '지산1동 행정복지센터', '지산동 주민센터' 등 관공서가 있으며, '홈플러스 익스프레스', '행복마트' 등 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 비교적 가까운 거리에 '수성못' 등 휴식 공간이 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋음.

혐오시설:

* 물건지 주변 인근에서 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1991년 준공으로 건물 노후화가 상당하여, 향후 유지보수 또는 리모델링을 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

시장 가격과의 괴리: 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석되어, 낙찰 후 시세 차익 실현 또는 보유 시 가치 상승에 대한 신중한 접근이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동이라는 우수한 입지에 소재한 다세대주택임. 주거 환경 또한 대체로 양호하나, 1991년 준공으로 인한 건축물의 노후화는 주요 고려사항임. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 말소되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 특이사항으로, 이로 인해 경매 절차의 진행 과정이나 이후 발생할 수 있는 변수에 대한 주의가 요구될 수 있음. 감정가가 시장 시세 대비 높게 평가된 점을 고려하여, 입찰 시 보수적인 접근 전략이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 대구 수성구 지산동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 노후된 건물이지만, 리모델링이나 장기적인 재건축 가능성을 고려한 투자 기회로 삼을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가: 115,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 단위면적당 시세는 약 1,940,000원~2,020,000원/㎡ 수준으로 추정됨. 본건 전용면적(50.40㎡)을 적용할 경우 예상 시세는 약 99,800,000원 ~ 101,900,000원 범위로 산정됨.

건축 노후도 및 감정가 대비 시세 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됨. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 최적 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.