나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1127 [1] 대구광역시 중구 문화동 10-58 동성로레몬시티오피스텔 18층1805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 공평동 소재 '2.28기념중앙공원' 북측 인근에 위치하는 '동성로 레몬시티 오피스텔 제18층 제1805호' 구분건물로서, 부근일대는 후면 상가지대로서, 각종 근린생활시설 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철1호선(중앙로역) 등이 있어 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상22층 건물 중 제18층 제1805호 구분건물로서, - 외벽: 알루미늄 복합 판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 도배 및 타일 등 마감, - 바닥: 장판지, 강화마루 및 타일 등 마감, - 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인집필지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 12미터 내외 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(5): 중심상업지역 , 방화지구, <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1127 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 대구광역시 중구 문화동 10-58 동성로레몬시티오피스텔 18층1805호

감정가격: 191,000,000원 (19,100만원)

토지 면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물 면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

건물 사용 승인일: 2023년 5월 17일

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 문화동 소재 '2.28기념중앙공원' 북측 인근에 위치한 '동성로 레몬시티 오피스텔'입니다.

주변 일대는 상가지대로서 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 지하철 1호선 중앙로역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 약 12미터, 남측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 수협은행의 근저당(158,400,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

- 말소기준권리: 근저당 (수협은행, 2023-08-25 접수, 158,400,000원)

- 말소 예정 권리: 근저당 (수협은행, 2023-08-25 접수, 158,400,000원), 주택임차권 (김진영, 2025-12-12 접수, 35,000,000원), 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025-02-28 접수, 23,377,033원), 임의경매 (수협은행, 2025-09-17 접수, 137,993,419원)

- 등기부채권 총액: 216,777,033원

임차인 현황:

- 임차인: 김진영

- 보증금: 35,000,000원

- 차임: 400,000원

- 전입일자: 2024-08-13

- 확정일자: 2024-09-04

- 대항력: 없음

- 비고: 임차권 등기사항에 '말소'로 표기되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구 도심의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 지하철 중앙로역이 있어 대중교통 접근성이 뛰어나며, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

건축물대장상 2023년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매 가격은 110,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

- 2026년 4월 6일: 전용면적 약 28.92㎡, 150,000,000원

- 2026년 4월 6일: 전용면적 약 29.03㎡, 150,000,000원

- 2025년 12월 16일: 전용면적 약 27.35㎡, 110,000,000원

본건 전용면적(27.35㎡) 기준, 최근 실거래가는 약 110,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '2.28기념중앙공원'이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

다양한 상업 시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

시내버스 승강장과 지하철 중앙로역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가격(191,000,000원)과 최근 실거래가(110,000,000원 ~ 150,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 평가 방식의 차이일 수 있으므로 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

본건의 임차인 김진영은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 문제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가격과의 격차가 커, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 도심 핵심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준하며, 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

신축 건물: 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 하자 보수 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

편리한 교통: 지하철 중앙로역, 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 선호도가 높습니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 보증금 부담이 없습니다.

시세 차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 차이를 활용하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가격: 191,000,000원

최근 실거래가 분석 (27.35㎡ 기준):

- 2025년 12월: 110,000,000원

- 2026년 4월: 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (면적 차이 감안 시)

최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가격은 130,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가보다 낮으며, 최근 최고가 거래액과 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 신축 건물 프리미엄 및 입지 가치를 반영한 범위입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 155,000,000원을 고려하여 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.