나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9305 [1] 대구광역시 남구 대명동 1603-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 남대구세무서 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가로장방형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동층 일부는 현황 도로 입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 8미터, 북동측으로 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(경혜여자중학교,세부사항은 남부교육청 별도확인) <교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부상 '대'이나 북동측 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조조 슬래브지붕 3층 주택으로 사용승인일 : 1996.11.2 외 벽 : 외장타일 및 몰탈위페인트 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

주택 입니다.

설비내역

위생급배수설비 및 난방설비 등 주택제반설비의 정상 설치 여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

[제시외건물] 기호㉠ : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 옥탑(계단실) 약 10.8㎡

공부와의 차이

공부상 1층은 주택 및 소매점이나 1층 전체는 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
목록1. 공부상 대이나 북동측 일부 현황은 도로임.
목록2. 공부상 1층은 주택 및 소매점이나 현황은 1층 전체 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9305 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1603-1 (도로명 주소: 대구광역시 남구 대명복개로3길 56-2)

용도: 다가구주택 (1996년 11월 2일 사용승인)

감정가: 403,719,150원

토지면적: 132.20㎡ (약 40.0평)

건물면적: 240.42㎡ (약 72.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이성준

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, 남대구세무서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 주로 형성된 주거 지역입니다.

교통상황: 본건 인근의 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 8미터, 북동측으로 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 가로장방형의 평지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 다만, 토지 북동측 일부가 현황 도로로 사용되고 있는 점은 인지해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(경혜여자중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 유니온상호저축은행 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수될 수 있는 보증금이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 기재된 총 채권액은 591,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽다원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 곽인오

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-19

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정미자

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2007-10-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 있음

비고:

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당 신고일자(2025-11-27)를 고려할 때 배당을 통한 변제를 기대할 수 있으나, 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 정임식

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건 소재지는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다. 남대구세무서가 인접해 있어 행정 업무 편의성이 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

향후 발전 가능성: 해당 지역은 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있으며, 특별한 대규모 개발 계획 정보는 파악되지 않으나, 지역 내 재개발 또는 신규 사업 추진 여부에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 경혜여자중학교가 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 남대구세무서와 같은 관공서 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 전반적으로 조용하고 정돈된 주택가 환경을 갖추고 있어 주거 목적으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정미자 임차인(보증금 30,000,000원, 전입일자 2007-10-19)은 대항력이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

공부와 현황 차이:

토지: 공부상 지목은 '대'이나, 북동측 일부 현황은 도로로 이용 중입니다.

건물: 공부상 1층은 주택 및 소매점 용도로 되어 있으나, 현황은 1층 전체가 주택으로 이용 중입니다. 이는 실제 사용 용도 및 건축물대장과의 차이를 발생시킬 수 있습니다.

제시외 건물: 옥탑 계단실(약 10.8㎡)이 제시외 건물로 포함되어 매각 대상에 포함됩니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으므로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과 및 처리 과정이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 403,719,150원입니다. 현재 주택으로 이용되고 있으며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 채권은 소멸되지만, 대항력 있는 임차인(정미자)의 보증금 30,000,000원 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 토지 및 건물의 공부상 내용과 실제 현황의 차이, 제시외 건물 포함 매각 등 여러 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 장점: 대구 남구 대명동은 비교적 안정적인 주거 수요를 갖춘 지역으로, 실거주 또는 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

다용도 활용 가능성: 다가구주택으로서 내부 수리 및 임대 세팅을 통해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 1층 상가 부분이 주택으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경 가능성 등 추가적인 가치 상승 잠재력을 검토해 볼 수 있습니다 (별도 확인 필요).

향후 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 및 인프라 확충 여부에 따라 향후 부동산 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 403,719,150원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보상 인수 보증금 합계 기준. 단, 대항력 있는 임차인 정미자의 보증금 30,000,000원 인수 가능성 별도 확인 필요)

고려사항:

본 건은 공동담보 물건이므로, 타 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 정미자의 보증금 인수 여부가 입찰가 결정의 중요한 변수가 될 것입니다.

토지 일부의 현황 도로 편입, 1층 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 매각 등은 명확히 파악하고 입찰가에 반영해야 합니다.

주변 시세, 건물 상태, 예상 수리비, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 타진, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석 등을 종합적으로 수행한 후, 낙찰 가능한 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 일반적으로 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.