나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9314 [1] 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동에 소재하는 "수창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지상철역(달성공원역)이 인근에 각각 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 25층(오피스텔동) 중 19층 1908호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재타일 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서, "아파트 및 오피스텔부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복3차선 및 서측으로 왕복2차선도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 "주택임차권(임차보증금: 금160,000,000원 ,임대차계약일자: 2022년 3월 30일, 임차권자: 김*진 등)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

건물지분: 39.47㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보

- 건물명: 대구역센트럴자이

- 동: 오피스텔동

- 층: 19층

- 호수: 1908호

- 사용승인일: 2017년 10월 30일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 25층 (오피스텔동 기준)

- 전용면적: 26.0788㎡ (약 7.89평) (최근 매매 정보 기준)

1.3. 감정 및 채권 정보

감정가: 147,000,000원

등기부채권 총액: 160,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 개시결정 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동에 소재하는 "수창초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 도심 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도(달성공원역)가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대구역이 인접해 있어 광역 교통망 이용도 우수합니다.

* 인접 도로상태: 북측 왕복 7차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 중심상업지역

- 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

- 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접합

- 기타 제한: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 2025타경9314 강제경매개시결정(을구 5번 권리보다 선순위)입니다.

3.2. 인수되는 권리

- 등기부등본 상 '을구 5번'에 등재된 주택임차권(임차보증금 160,000,000원, 임차권자 김현진)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 상기 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(김현진)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 5월 3일

- 확정일자: 2022년 3월 30일

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 선순위 임차인

3.4. 집합건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 주식회사케이티앤지 (2017.11.27)

- 소유권 이전: 박노창 (2018.01.09, 매매)

- 주택임차권: 김현진 (2024.05.16, 보증금 160,000,000원, 인수)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.17, 160,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

- 최근 매매 거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(대구역센트럴자이) 내 전용면적 약 26.08㎡ (약 7.89평) 오피스텔이 2025년 12월 중 69,500,000원에서 72,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

- 이는 공급면적(건물면적 39.47㎡) 기준으로 환산 시 약 105,000,000원에서 108,820,000원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

- 본건의 감정가 147,000,000원은 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 대구역, 달성공원역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리

* 교육: 수창초등학교, 경상감영공원 인근

* 편의: 대구역 롯데마트, 현대백화점, CGV 대구, 동성로 상권 등 이용 용이

* 공공: 대구중부경찰서, 대구 중구청 인접

* 기타: 달성공원, 대구근대역사관 등 문화시설 인접

(검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거, 상업, 업무시설 및 녹지 공간으로 구성되어 있습니다.)

5.2. 건물 구조 및 설비

- 구조: 철근콘크리트 라멘구조 (철근)콘크리트 평지붕

- 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 타일 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

- 바닥: 일반 바닥재 및 일부 타일 마감

- 창호: 샷시 이중창호

- 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기, 개별난방 설비 등 완비

6. 잠재적 리스크

- 선순위 임차인의 존재: 보증금 160,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 상승시키는 주요 요인입니다.

- 감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 147,000,000원이지만, 최근 실거래가는 약 105,000,000원에서 108,820,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 경우 재투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

- 임차인 거주: 임차인이 거주 중인 관계로 내부 확인이 탐문조사 등으로 이루어졌으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 연식, 구조, 설비 상태도 양호한 편입니다.

그러나, 160,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 해당 금액만큼 추가적인 부담이 발생함을 의미하며, 입찰가를 산정함에 있어 반드시 고려되어야 합니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 차이도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 대구역 초역세권: 대구의 핵심 교통 및 상업 중심지 접근성이 탁월하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 도심 인프라 활용: 주변 편의시설, 관공서, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 또는 업무용으로 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

- 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

- 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으며, 160,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자 결정에 신중을 요합니다.

최근 거래된 동일 면적의 오피스텔 시세(약 105,000,000원 ~ 108,820,000원)와 감정가(147,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 인수될 임차보증금 160,000,000원을 감안할 때, 물건 자체의 가치만으로 보았을 때의 합리적인 입찰가 범위는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

단, 인수 보증금을 제외한 물건의 가치만을 고려한 예상 입찰가입니다.

최근 실거래가 시세를 반영하여 감정가 하단부 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

(본 입찰가 기준 시, 임차보증금 160,000,000원 중 30,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.