나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9314 [1] 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동에 소재하는 "수창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지상철역(달성공원역)이 인근에 각각 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 25층(오피스텔동) 중 19층 1908호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재타일 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서, "아파트 및 오피스텔부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복3차선 및 서측으로 왕복2차선도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 "주택임차권(임차보증금: 금160,000,000원 ,임대차계약일자: 2022년 3월 30일, 임차권자: 김*진 등)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음.

물건 비고

2026.8.11.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 김현진의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

건물지분: 39.47㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보

- 건물명: 대구역센트럴자이

- 동: 오피스텔동

- 층: 19층

- 호수: 1908호

- 사용승인일: 2017년 10월 30일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 25층 (오피스텔동 기준)

- 전용면적: 26.0788㎡ (약 7.89평) (최근 매매 정보 기준)

1.3. 감정 및 채권 정보

감정가: 147,000,000원

등기부채권 총액: 160,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 개시결정 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동에 소재하는 "수창초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 도심 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도(달성공원역)가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대구역이 인접해 있어 광역 교통망 이용도 우수합니다.

* 인접 도로상태: 북측 왕복 7차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 중심상업지역

- 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

- 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접합

- 기타 제한: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 2025타경9314 강제경매개시결정(을구 5번 권리보다 선순위)입니다.

3.2. 인수되는 권리

- 등기부등본 상 '을구 5번'에 등재된 주택임차권(임차보증금 160,000,000원, 임차권자 김현진)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 상기 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(김현진)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 5월 3일

- 확정일자: 2022년 3월 30일

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 선순위 임차인

3.4. 집합건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 주식회사케이티앤지 (2017.11.27)

- 소유권 이전: 박노창 (2018.01.09, 매매)

- 주택임차권: 김현진 (2024.05.16, 보증금 160,000,000원, 인수)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.17, 160,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

- 최근 매매 거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(대구역센트럴자이) 내 전용면적 약 26.08㎡ (약 7.89평) 오피스텔이 2025년 12월 중 69,500,000원에서 72,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

- 이는 공급면적(건물면적 39.47㎡) 기준으로 환산 시 약 105,000,000원에서 108,820,000원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

- 본건의 감정가 147,000,000원은 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 대구역, 달성공원역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리

* 교육: 수창초등학교, 경상감영공원 인근

* 편의: 대구역 롯데마트, 현대백화점, CGV 대구, 동성로 상권 등 이용 용이

* 공공: 대구중부경찰서, 대구 중구청 인접

* 기타: 달성공원, 대구근대역사관 등 문화시설 인접

(검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거, 상업, 업무시설 및 녹지 공간으로 구성되어 있습니다.)

5.2. 건물 구조 및 설비

- 구조: 철근콘크리트 라멘구조 (철근)콘크리트 평지붕

- 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 타일 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

- 바닥: 일반 바닥재 및 일부 타일 마감

- 창호: 샷시 이중창호

- 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기, 개별난방 설비 등 완비

6. 잠재적 리스크

- 선순위 임차인의 존재: 보증금 160,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 상승시키는 주요 요인입니다.

- 감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 147,000,000원이지만, 최근 실거래가는 약 105,000,000원에서 108,820,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 경우 재투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

- 임차인 거주: 임차인이 거주 중인 관계로 내부 확인이 탐문조사 등으로 이루어졌으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 연식, 구조, 설비 상태도 양호한 편입니다.

그러나, 160,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 해당 금액만큼 추가적인 부담이 발생함을 의미하며, 입찰가를 산정함에 있어 반드시 고려되어야 합니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 차이도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 대구역 초역세권: 대구의 핵심 교통 및 상업 중심지 접근성이 탁월하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 도심 인프라 활용: 주변 편의시설, 관공서, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 또는 업무용으로 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

- 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

- 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으며, 160,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자 결정에 신중을 요합니다.

최근 거래된 동일 면적의 오피스텔 시세(약 105,000,000원 ~ 108,820,000원)와 감정가(147,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 인수될 임차보증금 160,000,000원을 감안할 때, 물건 자체의 가치만으로 보았을 때의 합리적인 입찰가 범위는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

단, 인수 보증금을 제외한 물건의 가치만을 고려한 예상 입찰가입니다.

최근 실거래가 시세를 반영하여 감정가 하단부 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

(본 입찰가 기준 시, 임차보증금 160,000,000원 중 30,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.