나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9351 [1] 대구광역시 중구 남산동 2937-1 남산그린타운 105동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '대구중부소방서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 24층건 내 4층 402호 단위세대로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수섭비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50미터 내외, 동측으로 노폭 약 16미터 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(중심) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),보나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9351 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 중구 남산동 2937-1 남산그린타운 105동 4층402호

용도: 아파트

토지면적: 37.05㎡ (약 11.2평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

감정가: 328,000,000원

준공년월: 2005년 04월 27일

1.3. 감정평가요약

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '대구중부소방서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 4층 402호 단위세대입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 50미터 내외, 동측으로 노폭 약 16미터 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),보나유치원), 주거환경개선지구, 가축사육제한구역입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, '대구중부소방서'와 인접해 있어 치안 및 안전 확보에 용이합니다.

주위는 대단지 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리합니다.

2.2. 교통

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

주변 도로: 북측 약 50m, 동측 약 16m, 남동측 및 남서측 약 8m 폭의 도로와 접해 있습니다.

대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

본건 인근에는 대구중부소방서가 위치합니다.

주요 생활편의시설로는 각종 상업시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

교육환경 보호 구역(동부교육청 문의, 보나유치원)으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 03월 30일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을12) 입니다.

해당 경매개시결정 등기(갑9) 역시 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

말소되는 주요 권리로는 한국주택금융공사 근저당권, 황정문 근저당권 및 전세권, 대구신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 주식회사아이엠에셋대부 가압류, 주식회사국민행복기금 가압류 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 405,429,195원 입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 본건에는 임차인 황 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

보증금은 5,000,000원, 차임은 0원으로 신고되어 있습니다.

임차인 황 씨는 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 관련 법적 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

따라서 상기 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

인수되는 권리: 없음.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(말소기준권리 포함 후순위 권리)가 소멸됩니다.

3.4. 권리분석 총평

본건은 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 중구 남산동은 도심 지역으로, 다양한 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

단지 인근에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 학교: 남산초등학교, 대구여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 대구국립대학교 병원 등 종합병원 이용이 편리합니다.

* 쇼핑/문화: 대구 시내 중심부에 위치하여 백화점, 마트, 문화시설 등 이용이 용이합니다.

5.2. 단지정보

아파트명: 남산그린타운

건축년도: 2005년

총세대수: 806세대

총동수: 8동

최고층: 24층 (본건 105동 4층)

주차대수: 총 865대 (단지 전체 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재까지 파악된 권리상 리스크는 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성에 유의해야 합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 용도지역, 지구, 구역이 다양하게 지정되어 있어 향후 개발이나 재건축 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 중심부에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 아파트 노후도 및 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리관계에 대한 리스크가 매우 낮습니다.

* 우수한 입지: 대구 도심에 위치하여 교통, 편의시설 접근성이 뛰어나며, 배후 수요가 풍부합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 안정적인 시세 유지 및 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가가 적정하거나 약간 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 13일: 84.96㎡, 14층, 330,000,000원

* 2026년 7월 3일: 84.96㎡, 5층, 330,000,000원 (직거래)

감정가: 328,000,000원

분석: 최근 실거래가 330,000,000원을 기준으로, 감정가 328,000,000원은 경쟁력 있는 수준입니다.

경매 특성상 약간의 경쟁이 있을 수 있으나, 권리상의 부담이 없고 물건의 하자 또한 발견되지 않아 감정가 이상에서 안정적으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

입찰가 산정 시, 현 시세인 330,000,000원을 기준으로 하되, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 330,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

가장 합리적인 예상 입찰가는 330,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.