나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9291 [1] 경상북도 경산시 정평동 255-39 경산한서고층아파트 101동 16층1610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 "대구도시철도2호선 정평역" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트, "경산한서고층아파트" 101동 16층 1610호)로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 가능하며, 대구도시철도 2호선 및 시내버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 24층 건물 중 16층 1610호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 12-15미터 내외, 북서측으로 폭 약 6미터 내외, 남서측으로 폭 약 8- 10미터 내외, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(106)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(243)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(250)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-02)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경9291 (1) 사건으로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9291 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 정평동 255-39, 경산한서고층아파트 101동 16층 1610호

* 용도: 아파트

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 19.29㎡ (약 5.84평)

* 건물면적: 78.30㎡ (약 23.68평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동에 위치하며, "대구도시철도2호선 정평역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 그리고 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어진 곳입니다.

* 교통상황

본건이 속한 아파트 단지는 일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리합니다. 단지 인근에 대구도시철도 2호선 정평역과 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 시내외 이동이 수월합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕을 가진 24층 건물 중 16층에 위치한 단위 세대입니다. 건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 실내 바닥재 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시로 설치되어 있습니다.

* 이용상태

현재 본건은 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 그리고 도시가스를 이용한 난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류, 중로3류 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로도 지정되어 있어 관련 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건 경매 절차에서 말소기준권리는 2016년 5월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권액 504,000,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 그 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '지상권'이 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용이나 실제 존재 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 이전 기록은 송경희(2000.03.27), 김준형(2000.06.22), 김순란(2018.03.14), 김가진(2025.08.11, 상속) 순으로 등기되었습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권 외에, 동일 채권자에 의한 임의경매개시결정(2025타경9291)이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경산시 정평동 일대는 주거 기능이 강화된 지역입니다. 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 형태의 주택 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 특히, 대구도시철도 2호선 정평역과의 인접성은 본 상권의 가치를 높이는 요인으로 작용하며, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 주변 근린생활시설들은 기본적인 생활 수요를 충족시키며, 지역 상권의 안정적인 기반을 제공하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 경산한서신혼하이츠 (건축물대장상 '경산 한서 고층아파트'로 표기, 동일 단지로 파악됨)

* 주소: 경상북도 경산시 정평동 255-39

* 사용승인일: 1993년 10월 30일 (건축 33년차)

* 건축물 총 동수: 1개동 (본건은 101동)

* 총 세대수: 228세대

* 전용면적: 78.30㎡ (약 23.68평)

* 총 연면적: 24,595.32㎡

* 주차대수: 총 29대 (지상 4대, 지하 5대)

* 최고층수: 24층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터

* 관리사무소 연락처: 053-813-6466

* 주변 편의시설

* 교통: 대구도시철도 2호선 정평역, 다수의 시내버스 승강장 도보권 내 위치.

* 교육: 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 점을 미루어 보아 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

* 기타: 아파트 단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 현황이 '미상'이라는 점입니다. 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 보증금 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자와의 면담 및 권리 분석을 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

* 감정가와 실제 시세의 괴리

본건의 감정가는 150,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(78.3㎡)의 4층 매물이 2026년 4월 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 과도한 입찰가로 이어질 위험이 있습니다.

* 건물 노후화

본건 아파트의 사용승인일은 1993년으로, 건축된 지 30년이 넘어 노후화가 진행되었습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한

상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정된 점은 인근 교육 시설과 관련된 용도 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구도시철도 2호선 정평역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 아파트 단지 내에 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 24층 중 16층이라는 좋은 층수에 위치하여 조망권 및 일조권도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 임차인 정보가 불확실한 점과 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대구도시철도 2호선 정평역 이용이 편리하여 직주근접 및 대중교통 이용에 유리합니다.

* 양호한 층수: 24층 건물 중 16층에 위치하여 일조, 조망, 환기 등 주거 쾌적성이 높을 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 주거 수요: 아파트 단지 내에 위치하여 지역 내 꾸준한 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 경매 투자의 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮다는 점은 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 전용면적 78.30㎡에 대한 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 16일, 4층, 78.3㎡: 120,000,000원

* 2026년 6월 5일, 9층, 84.82㎡: 132,500,000원

* 2026년 7월 3일, 11층, 84.82㎡: 128,000,000원

본건은 16층으로, 동일 면적인 4층 거래가(120,000,000원) 대비 층수 프리미엄을 고려할 때, 시세는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 150,000,000원은 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 현황 미상이라는 잠재적 리스크와 최근 시세, 그리고 층수를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 으로 제시합니다. 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사를 통해 정확한 권리관계 및 물건 상태를 확인한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서 작성 시 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.