나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9339 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 101동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "칠곡왜관태왕아너스센텀 101동 2층 205호(전용면적: 84.4317 ㎡, 계단식, 남향)"로서, 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 '대구지법 칠곡군법원' 남 동측 인근에 위치하고 하고 있음. - 주위는 왜관택지지구 내 본건 소재 아파트단지 및 부속상가, 주변 주택지 다가구주택, 주 상용건물, 소매점, 음식점, 미개발 나지, 택지지구 남측 및 동측 일대 산림지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 출입구에서 도보 약 5분 내외 거리에 구간버스 정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물(101동) 중 2층 205호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2018. 11. 29." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 및 하단부 화강석, 인조대리석 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는「방4, 주 방, 거실, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 서측 및 북측 하향 경사지대에 형성되어 있는 사다리형의 토지로서,'아파트 및 부속건물, 부속상가 등'의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로 약 12m, 서측으로 약 10m, 동측 및 북측으로 약 6m 아스 팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(찬누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시 설설치제한지역<물환경보전법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9339 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 101동 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

* 토지지분: 45.424㎡ (약 13.74평)

* 건물면적: 84.43㎡ (약 25.54평)

* 건물지분: 84.4317㎡ (약 25.54평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 사용승인일: 2018년 11월 29일

* 아파트 명칭: 칠곡 왜관 태왕아너스 센텀

* 해당 호수 면적 (전용면적): 84.4317㎡ (약 25.54평)

* 추정 분양면적: 약 90.34㎡ ~ 92.87㎡ (전용면적 대비 일반적인 비율 적용)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 '대구지법 칠곡군법원' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 왜관택지지구 내에 형성된 아파트 단지이며, 부속상가, 주변의 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물, 소매점, 음식점 등과 미개발 나지, 산림지대가 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 단지 출입구에서 도보 약 5분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 남측 약 12m, 서측 약 10m, 동측 및 북측 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 30일 접수된 신한은행 근저당권 (195,600,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (말소기준권리)

* 이미정 근저당권 (2024년 5월 8일)

* 신용보증기금 가압류 (2024년 5월 28일)

* 신용보증기금 가압류 (2024년 5월 30일)

* 경기신용보증재단 가압류 (2024년 7월 18일)

* 유아이제사십차유동화전문 임의경매 (2025년 9월 19일, 본건 경매개시결정)

* 칠곡군 압류 (2025년 10월 30일)

* 인수되는 권리: 없음. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 있으나, 내용이 명시되지 않아 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조규남

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 왜관택지지구는 신규 주거 단지가 형성되어 있으며, 아파트 단지 내 상가와 주변의 소매점, 음식점 등의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 인근에 법원 등이 위치하여 기본적인 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 중심의 상권으로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 953대의 주차가 가능하며(지하 자동식 827대, 지상 자동식 126대), 세대당 주차 대수도 충분한 편입니다.

* 건축물 현황: 2018년 11월 29일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근에 유치원(찬누리유치원)이 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의를 위한 편의시설 접근도 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적으로 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권이 securitization되어 매각되는 과정에서 경매가 진행되었습니다. 특별한 위험 요인으로 보기보다는 채무 구조의 특성으로 이해할 수 있습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 해당 권리 유무 및 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다. (다만, 통상적인 아파트 경매에서는 지상권이 문제 되는 경우는 드뭅니다.)

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 위험은 없습니다.

* 임차인: 임차인 조규남은 대항력이 없으므로, 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍에 위치한 칠곡 왜관 태왕아너스 센텀 아파트 101동 205호로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 전용면적 84.43㎡(약 25.54평)의 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다. 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 '지상권'에 대한 명확한 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 아파트 상태: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 내부 상태 및 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 관련 이슈가 최소화될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 왜관택지지구 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 적정 감정가: 감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 편으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 볼 때, 2026년 6월~7월 사이에 동일 단지 84.43㎡ 면적이 30,000만원에서 32,900만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 2층으로, 층수 이점을 고려하면 감정가(29,000만원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 실거래가 범위: 약 30,000만원 ~ 32,900만원

* 본건 감정가: 29,000만원

* 2층임을 감안한 시세 추정: 28,500만원 ~ 30,500만원

종합적인 판단하에, 본건의 예상 입찰가는 29,000만원 ~ 30,000만원 범위를 추천합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 경매 당일의 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.