나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9292 [1] 대구광역시 수성구 신매동 139-1 신화빌라트 102동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동에 소재하는 "신매초등학교" 동측 인근에 위치하는 "신 화빌라트 제102동 제7층 제705호(전유면적: 59.98㎡)"단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교(신매초등학교, 시지중학교) 등으로 형성된 지역으 로서, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철2호선 및 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 박공지붕 14층건 중 제7층 제705호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "아파트"로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스보일러에 의 한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 접면도로와 등고평탄하며, 현황 "아파트부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 동·남측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시지중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(수정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(시지중학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가 기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9292 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 139-1 신화빌라트 102동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 신화빌라트

사용승인일: 1996년 11월 22일

층수: 14층 건물 중 7층

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물구조: 철근콘크리트조

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 33.73㎡ (약 10.21평)

토지지분: 33.7349㎡ (약 10.21평)

토지이용계획: 제3종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치하며, "신매초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 2호선 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건지 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로, 동측 및 남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수정유치원, 시지중학교, 신매초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 하천 관련 사항은 건설과(666-2922, 2991)에서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 1998년 4월 13일 최초 소유권 이전(문영수) 이후 여러 차례 소유권이 이전되었습니다.

을10 근저당권(한국주택금융공사, 2016년 5월 10일 접수, 693,000,000원)이 말소기준권리이며, 갑8 임의경매(한국주택금융공사, 2025년 9월 19일 접수, 202,830,165원)가 현재 진행 중입니다.

전체 등기부채권 총액은 693,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 을10 근저당권(2016.05.10. 접수)보다 선순위의 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 을10 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 강 은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 신매동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 함께 신매초등학교, 시지중학교 등 교육 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 및 교육 환경이 발달한 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 신매초등학교, 시지중학교, 수정유치원 등이 위치하며, 다양한 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 2호선 및 버스 정류장 등 대중교통망도 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 신화빌라트

주소: 대구광역시 수성구 신매동 139-1

총 동수: 4개동

총 세대수: 291세대

사용승인일: 1996년 11월 22일

최고층: 20층

주차 대수: 299대 (지상 4대, 지하 20대, 주차대수합계 225대 - 제공된 정보와 상이하여 원 자료 확인 필요)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기(지하): 6대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 강 은 전입일자(2019.06.11.)가 있으나 대항력은 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 권리상 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축년도가 1996년으로, 약 30년 가까이 된 건물임을 감안할 때 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 건물 구조는 철근콘크리트조입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 아파트 단지와 학교가 밀집한 주거 지역으로, 현재까지 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 환경 리스크는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 신매동의 주거 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 아파트입니다. 신매초등학교, 시지중학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 학군 수요가 있는 지역입니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없으며, 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후화에 대한 부분은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 신매동의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 및 학교 밀집 지역

* 권리상 안전: 인수할 권리 부담 없음

* 최근 실거래가 반영: 낙찰가 산정의 기준 제시

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적(59.98㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 25일 210,000,000원(14층), 2026년 6월 22일 209,000,000원(4층)입니다. 감정가는 200,000,000원입니다. 7층이라는 중간층의 위치를 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 205,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.