나이스옥션 법원경매 천안 2025타경719 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "갤러리아백화점 센터시티점" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 각종 상업시설, 주상복합시설 및 공원 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제110호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

잽합건축물대장 전유부 상 '소매점'으로 현황 공실임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 주차장 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측, 남측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경719 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293, 아르떼보엠 1층 110호

건물명: 아르떼보엠

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점')

감정가: 570,000,000원

토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, '갤러리아백화점 센터시티점' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다양한 상업시설, 주상복합시설, 그리고 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 지역입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 옥천농업협동조합의 근저당(채권최고액 494,000,000원)입니다.

본 경매는 옥천농업협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매입니다.

근저당, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사태화

* 보증금: 0원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 감정평가서상 '임대차관계 미상의 임차인 있음'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 정보에 따르면 보증금이 없고 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 전입/사업일자가 경매개시결정일 이후이므로 대항력은 인정되지 않을 것으로 보입니다. 다만, '현황 공실'이라는 이용상태와 '임대차관계 미상'이라는 문구가 상반되게 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 불당동 일대는 천안시의 주요 상업 중심지로, 갤러리아백화점 등 대형 유통시설과 다수의 프랜차이즈 및 개별 상점들이 밀집해 있습니다.

인근 주상복합시설의 배후수요와 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있어, 근린상가로서의 입지는 양호한 편입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 대한 용도 제한이 적습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통: 주요 도로에 인접해 있고 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성: 감정평가서에는 '임대차관계 미상의 임차인 있음'으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 현황 자료에서는 보증금 0원, 대항력 없음으로 확인됩니다. '현황 공실'이라는 내용과 함께 이 불일치는 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 행위나 재건축 시 일부 제한을 받을 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 연식: 2016년 사용승인된 건물로, 신축 건물은 아니므로 추후 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 핵심 상업지역에 위치하며, 백화점 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

현재 등기부상 권리 관계는 명확하며, 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 투자에 긍정적이나, '임대차관계 미상'이라는 문구와 '현황 공실'이라는 내용 사이의 불일치, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 전 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 역세권(또는 역세권 준하는 입지)의 우수한 입지.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

* 넓은 면적의 상가로 다양한 업종 유치 가능성.

* 주변 상업시설 및 주거단지의 배후 수요 확보.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 570,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 공실률, 임차인 명도 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하여 향후 시세차익 및 임대수익률을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.