나이스옥션 법원경매 천안 2025타경712 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 171-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '아산스마트밸리 일반산업단지' 남동측 인근 에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건 공히 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 공히 부정형의 대체로 평지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 공히 약 폭 9미터 정도의 도로 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4.6~27) 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉01(산업형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한 구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임. 기호(5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉01(산업형)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 접도구역(지방도624호선(인주-직산))<도로법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 물건(a, 관정) 매각에 포함.
목록3 지상의 컨테이너 박스(1동) 매각에서 제외. 목록3 지상의 '이동통신중계탑'소재함. 제시외 건물 중 'ㄱ'은 일반건축물대장에 '위반건축물'로 등재됨. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계.기구 1점 매각에 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 25타경712 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 171-6

용도: 공장

감정가: 1,953,056,515원

토지면적: 6538.00㎡ (약 1978.04평)

토지지분: 2128.5582㎡ (약 643.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1008.30㎡ (약 305.03평)

건물지분: 1008.3㎡ (약 305.03평)

건물 제시외면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지지분/건물전체매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 물건(a, 관정) 매각에 포함. 목록3 지상의 컨테이너 박스(1동) 매각에서 제외. 목록3 지상의 '이동통신중계탑'소재함. 제시외 건물 중 'ㄱ'은 일반건축물대장에 '위반건축물'로 등재됨. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계.기구 1점 매각에 포함(감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '아산스마트밸리 일반산업단지' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건에 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건에 인접한 도로는 약 폭 9미터 정도임.

2.3. 토지 이용계획

기호(4.6~27)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉01(산업형)), 가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉01(산업형)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역(지방도624호선(인주-직산))<도로법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

토지 이용 상태는 부정형의 대체로 평지로서, 가격조사일 현재 '도로'로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을8 근저당권(하나은행, 2023-11-29 접수)이 말소기준권리임. 건물 등기부상 을6 근저당권(하나은행, 2023-11-29 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리나 인수해야 할 임차보증금이 존재하지 않아, 본 경매 절차를 통해 소유권 취득 시 기존의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: Q

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-04

대항력: 있음

비고: 보증금 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 권리 관계를 상세히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-09

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않음.

3.4. 등기부 현황 요약

등기부 채권 총액은 토지 2,113,440,300원, 건물 2,050,000,000원으로, 감정가 1,953,056,515원 대비 높은 편임. 다수의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 기록이 있으나 모두 말소 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 연계성

본건은 '아산스마트밸리 일반산업단지' 인근에 위치하여 산업 인프라 접근성이 양호함.

4.2. 편의시설 및 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

4.3. 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 직원 편의 시설 접근성

주변 근린생활시설 및 간선도로, 버스정류장 인근에 위치하여 직원들의 출퇴근 및 편의시설 이용에 어려움은 없을 것으로 판단됨.

5.2. 주변 산업 인프라

아산스마트밸리 일반산업단지와의 인접성을 바탕으로 관련 산업 종사자나 기업과의 시너지 효과를 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 Q (보증금 0원, 차임 0원)는 대항력이 있으므로, 낙찰 후 명도 협상 시 주의가 필요하며 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 위반건축물

제시외 건물 중 'ㄱ'이 일반건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있음. 이는 이행강제금 부과, 이행강제금 납부 의무 승계, 이행강제금 납부 완료 전까지 건축물대장 표기 유지, 시정명령 등이 있을 수 있어 향후 관리 및 활용에 제약이 될 수 있음.

6.3. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 물건(a, 관정)이 매각에 포함되나, 'ㄱ'은 위반건축물로 등재되어 있음. 목록3 지상의 컨테이너 박스(1동)는 매각에서 제외되며, '이동통신중계탑'이 소재함. 이러한 사항들을 종합적으로 고려해야 함.

6.4. 중복 사건 및 기타 사항

중복 사건, 공동 담보 등 복합적인 권리 관계가 존재하므로 철저한 권리 분석이 요구됨. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계.기구 1점이 매각에 포함되는 점도 감안해야 함.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재의 공장으로, 아산스마트밸리 일반산업단지와 인접하여 산업적 가치가 있는 물건임. 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높을 수 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등재, 다수의 권리 관계 설정 등으로 인해 명도 및 법적 리스크가 잠재하고 있음. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악하고, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 아산스마트밸리 일반산업단지 인접: 산업단지 배후 수요 활용 및 시너지 기대.

* 넓은 토지 면적: 6538.00㎡ (약 1978.04평)의 넓은 부지로 확장 및 재건축 등 다양한 활용 가능.

* 토지+건물 일괄 매각: 소유권 취득 절차의 간편성.

* 공장 용도 적합성: 기존 공장 운영 또는 관련 산업 시설로의 활용 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가는 1,953,056,515원이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 위반건축물 등재, 공장 밀집 지역의 특성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 함. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 부담은 없음.

9.2. 제안 입찰가

본 건의 잠재적 리스크와 투자 가치를 고려하여, 감정가의 75~85% 수준인 14억 6천만원 ~ 16억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.