나이스옥션 법원경매 천안 2025타경718 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 213동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2)는 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다. 기호(2) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 501호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다. 기호(2) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다. 기호(2) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복2차선도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 천안지원 2025타경718 (1)입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 213동 3층302호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 103,000,000원이며, 토지면적은 53.47㎡ (토지 지분 53.4746㎡)이고 건물면적은 39.98㎡ (건물 지분 39.982㎡)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 건은 공동담보 물건에 해당합니다.

건축물대장 상 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 건물명: 부경 타운하우스 2단지

* 동 정보: 213동

* 층 정보: 3층 (총 4층 건물)

* 사용승인일: 2018년 7월 25일

* 구조: 철근콘크리트 구조

* 대지면적: 27,995.3㎡

* 총 연면적: 38,662.5608㎡

* 해당 동 연면적: 2,270.6568㎡

* 세대수: 총 496세대

* 동수: 14개동

* 주차 대수: 총 429대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등이 혼재된 국도변 농촌 지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 단지 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역/제한지역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

* 혐오시설: 지도 등 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 유무 확인은 실시간 검색 기능이 없어 수행할 수 없습니다.

3. 권리분석

* 권리종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 말소기준권리: 을4, 신한은행 근저당 (2020년 3월 30일 접수, 채권액 115,200,000원)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (물건명세서 참고사항 상 '지상권개요: 없음')

* 임차인 현황:

* 임차인: 박인원 (성만 표기: 박 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025년 11월 19일

* 확정일자: 2023년 10월 31일

* 배당신고일자: 2025년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 임차인 박 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 병천면 가전리는 주로 농경지와 자연부락, 그리고 공동주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 단지 내 상가 또는 인근 지역의 소규모 상점 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 상태: 2018년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 연립주택으로 침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥외 및 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 부동산 정보:

* 동일 단지(부경 타운하우스 2단지, 709번지) 내 유사 면적(55.99㎡) 건이 2026년 4월 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 인근 단지(부경파크빌, 708번지, 2016년 준공)의 경우, 59.99㎡ 면적이 2026년 1월 15,000만원, 2026년 4월 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역적 특성: 농촌 지역이라는 특성상, 도시 지역에 비해 부동산 가치 상승이 더딜 수 있으며, 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 임대차 현황: 임차인 박 의 경우, 대항력은 없으나 보증금과 차임이 명시되어 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 현장 사정상 임대 관계 확인이 불가했다는 점은 실제 점유 관계 파악의 어려움을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보물의 경매 결과나 처리 과정이 본 건의 낙찰가 및 이후 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 병천면에 위치한 부경 타운하우스 2단지 내 연립주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리 및 보증금 부담이 없다는 장점이 있습니다. 최근 실거래 사례들을 비교했을 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 즉시 거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 유사 면적의 최근 거래가보다 감정가가 높은 편으로, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 본건과 동일 단지(부경 타운하우스 2단지, 709번지, 2018년 준공) 내 55.99㎡ 건이 2026년 4월 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 단지(부경파크빌, 708번지, 2016년 준공)의 59.99㎡ 건은 2026년 4월 98,000,000원에 거래되었습니다.

본건(39.98㎡)은 동일 단지 내 더 큰 면적(55.99㎡)이 2026년 4월 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(103,000,000원)는 현재 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

현 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 90,000,000원 ~ 98,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최적 입찰가 제안: 92,000,000원 ~ 97,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.