나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12408 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1562 천안역우방아이유쉘 104동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안축구센터' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 하천 및 철도 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층으로 (사용승인일: 2018.11.13) 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복3차선 시내간선도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(우방아이유쉘 아파트 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로2류 (폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역), 상대보호구역(복자여자고등학교), 상대보호구역(복자여자중학교), 철도 보호지구(철도보호지구).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12408 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1562 천안역우방아이유쉘 104동 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 323,000,000원

토지면적: 45.69㎡ (약 13.8평) / 토지지분: 45.6937㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평) / 건물지분: 84.9975㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOOOOOO (군위축산업협동조합)

사용승인일: 2018년 11월 13일

건물 층수: 5층 / 총 20층

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며 '천안축구센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 하천, 철도 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근 시내간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 또한 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선 시내간선도로와 접하고 있어 도로 접근성은 무난한 편입니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(우방아이유쉘 아파트 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도 보호지구, 복자여자고등학교 및 복자여자중학교 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 10일 접수된 군위축산업협동조합의 근저당권(276,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 위 근저당권보다 후순위인 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

1.2. 3. 인수되는 보증금

0원.

1.2. 4. 주요 권리 내역

* 을2 근저당권 (군위축산업협동조합, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7 임의경매 (군위축산업, 247,787,296원) - 본건

그 외 소유권보존, 소유권이전, 압류 등이 등기되어 있으나 모두 말소 대상입니다.

1.2. 5. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 21일

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 55,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2021년 6월 21일

확정일자: 2021년 6월 21일

배당신고일자: 2025년 10월 23일

대항력: 없음

1.2. 6. 주의사항

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 차이가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유자를 확인하고 명도 협의 방안을 강구해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건 아파트 단지는 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '천안축구센터'가 인접해 있고, 철도 및 하천이 주변에 있어 환경적인 특성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 시설

인근에 복자여자고등학교, 복자여자중학교가 소재합니다.

1.4. 2. 편의 시설

단지 내 또는 주변의 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 주변 환경

철도 보호 지구로 지정되어 있어 철도 운행과 관련된 규제가 있을 수 있습니다. 또한, 장항선 철도 노선이 인근에 지나고 있습니다. 주변을 조사한 결과, 특별히 거론할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 명도 관련

임차인들이 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다. 특히 '임대관계 미상'이라는 정보와 실제 임차인 현황 간의 차이점을 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.5. 2. 건물 상태

2018년 사용승인된 아파트로 비교적 신축에 속하나, 5층이라는 저층부에 위치하여 일조량이나 개방감 등에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다. 또한, 내부 마감재의 노후화, 하자 여부 등은 현장 점검이 필요합니다.

1.5. 3. 토지이용 규제

철도 보호 지구, 가축사육제한구역 등의 규제가 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

천안역 우방아이유쉘은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 주거 지역으로서의 기본적인 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다. 다만, 5층이라는 저층부 위치와 임차인 관련 확인이 필요한 점은 명도 및 가격 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 아파트 단지 주변으로 생활 편의시설 및 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

최근 2026년 2월부터 5월까지 동일 아파트(천안역 우방아이유쉘) 104동의 실거래가는 314,000,000원(14층)부터 326,000,000원(14층) 사이입니다. 본건은 5층으로, 최근 거래된 14층 매물보다 낮은 층수에 해당합니다.

1.8. 2. 가격 산정

감정가는 323,000,000원이며, 최근 동일 동 실거래가 최고가는 326,000,000원입니다. 5층이라는 점과 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 하단부와 감정가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 3. 추정 입찰가

310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이는 최근 실거래가 하단부와 감정가를 고려하되, 저층부의 가격 차이를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.