나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16006 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 271-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 소재 "평촌 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 로변에 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 "주상용" 건부지로 이용중임. 기호(4): 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측으로 아스콘포장 된 10m 내외의 도로와 접함. 기호(4): 지적상 맹지이나 남서측으로 개설된 타인토지를 경유하는 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-24)(접합),가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨" 지적 및 건물개황도"참조

공부와의 차이

본건 기호(4)는 토지의 지목은 "답"이나 현황은 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 등 기호(3): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내외벽: 판넬 등 마감 바닥: 시멘트몰탈 등 마감 창호: 샷시 등 마감

이용상태

기호(2) 1층:근린생활시설(일반음식점), 숙소, 계단실 등 2층:다가구주택 등으로 이용중임. 기호(3) 현황 "공실" 상태임.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등 설치되어 있음. 기호(3): 기본적인 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도"참조

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물의 1층 일부는 일반건축물대장상 "제1종근린생활시설(소매점)"로 되어있 으나, 현황 "숙소등"으로 이용중이라 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
- 제시외 건물(㉠,㉢,㉥)및 수목(㉣,㉤) 매각 포함
- 제시외 건물(㉡견사) 매각 제외
- 목록 4번 토지는 공부상 맹지 이나 인접토지를 경유하여 통행가능
- 목록 4번 토지는 공부상 "답"이나 현황 "전"으로 이용함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 271-6에 소재한 근린시설 물건입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경16006 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,704,868,200원입니다.

토지 면적은 2158.00㎡ (약 652.8평)이며, 건물 면적은 568.77㎡ (약 172.0평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 평촌리 소재 "평촌 마을회관" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지 및 농가주택, 로변에 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남동측으로 아스콘 포장된 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(4) 토지는 지적상 맹지이나, 남서측으로 개설된 타인 토지를 경유하는 3m 내외의 도로와 접하고 있어 통행은 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역으로, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며 가축사육제한구역입니다.

기호(4) 토지는 계획관리지역이며, 역시 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 설정된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (1,080,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,106,875,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배성진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-09-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 또는 배당 여부에 대한 세부적인 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 유제용

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-11-23, 확정일자: 2023-11-23, 배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 배당 여부에 따라 보증금 전부 또는 일부를 받지 못할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 보증금

본 건의 경우, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물(2)는 철근콘크리트구조 2층 건물로, 1층은 근린생활시설(일반음식점, 숙소 등)로, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

건물(3)는 경량철골구조 단층 건물로, 현재 공실 상태입니다.

건축물대장상 1층 일부는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 되어 있으나, 현황은 '숙소 등'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.2. 토지 현황

기호(1) 토지는 등고 평탄한 사다리형으로, 현황 "주상용" 건부지로 이용 중입니다.

기호(4) 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 현황 "전"으로 이용 중입니다.

토지의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전"으로 이용 중입니다.

4.3. 제시외 물건

제시외 건물(㉠, ㉢, ㉥) 및 수목(㉣, ㉤)은 매각에 포함됩니다.

제시외 건물(㉡견사)은 매각에서 제외됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건 정보에 명시된 "평촌 마을회관"의 존재로 미루어 보아, 기본적인 생활 편의시설은 인근에 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 편의성

인근 시내버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 가능합니다.

차량 접근 또한 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 건은 농지를 포함하고 있으므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.2. 공부상 맹지 및 실제 통행로 확보 문제

목록 4번 토지는 공부상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 통행이 가능합니다.

이와 관련하여 실제 통행로 확보에 대한 법적 문제가 없는지, 영구적인 통행권을 확보할 수 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인(배성진) 인수 가능성 및 보증금 미상 위험

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 배성진 임차인은 대항력을 가지고 있어, 계약 내용을 상세히 확인하지 않으면 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

이는 낙찰가가 결정되는 데 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 현황과 공부상 차이로 인한 문제 소지

기호(4) 토지의 지목이 "답"에서 "전"으로 현황과 차이가 있으며, 건물(2)의 1층 용도 역시 건축물대장과 현황이 다릅니다.

이러한 차이는 추후 이행강제금 부과 등 행정적인 문제나 재산권 행사 제약의 원인이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.5. 제시외 건물 매각 포함/제외 여부 확인 필요

일부 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되나, 견사는 제외됩니다.

현장 방문 시 포함 및 제외되는 물건을 정확히 파악하여 혼동이 없도록 해야 합니다.

6.6. 복잡한 권리관계

다수의 채권자 및 등기부채권 총액이 높아 권리관계가 복잡하나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이므로 일반적인 경매 절차대로 진행될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 예산군 삽교읍의 근린생활시설 및 다가구주택 복합 건물로, 토지 면적이 넓어 활용 가치가 있습니다.

입지 조건은 보통 수준이나, 공부상 맹지인 토지, 대항력 있는 임차인, 현황과 공부상 차이 등의 복합적인 위험 요소를 가지고 있습니다.

특히 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 임차인의 정확한 권리관계 및 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 활용 가능한 용도의 건물: 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택으로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 2158㎡의 토지는 향후 개발 또는 증축의 잠재력을 제공합니다.

* 계획관리지역: 성장 관리 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가 17억 486만 8천 2백원을 기준으로, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 향후 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 임차인과의 협상 가능성, 주변 시세 비교, 경쟁 입찰 현황, 해당 지역의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 본 건은 대항력 있는 임차인, 공부상 맹지 등의 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 부분에 대한 면밀한 분석이 선행된 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.