나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1166 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 384-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "홍주초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 점포, 주상용 건물 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구(2025-05-02), 지구단위계획구역, 소로3류 (폭8m 미만)(2018-02-28)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역 사문화환경보존지역(2009-07-23)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 침수위험지구<자연 재해대책법>,하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 4층 건물로서, 외 벽: 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 콘크리트, 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바 닥: 콘크리트, 장판지 및 일부 타일 마감 등, 창 호: 샷시 및 목재 창호 마감 등임.

이용상태

1층: 근린생활시설(공실) 2층: 근린생활시설(공실) 3층: 여관, 주택 (공실(내부철거) 상태임) 4층: 여관(공실 상태임) 지1층: 유흥음식점.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비(4층) 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 제시외 계단실 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 "오관리 384-4, 384-3" 양지상에 소재하나, 현황은 "오관리 384-4" 단일 지상에 소재하고 있는 것으로 목측되었으며, 본건 2, 3층은 내부 구조 및 인테리어 등이 철거된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 건물은 공부상 "오관리 384-4, 384-3" 양 지상에 소재하나, 현황은 "오관리 384-4" 단일 지상에 소재하는 것으로 목측되었음
- 본건 2층, 3층은 내부 구조 및 인테리어 등이 철거된 상태로 철거폐기물이 적치되어 있음(공실)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1166 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 384-4

용도: 근린시설

감정가: 1,110,768,240원

토지면적: 291.00㎡ (약 87.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 939.84㎡ (약 284.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장암농업협동조합 (장OOOOOOO)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

- 본 건물은 공부상 오관리 384-4, 384-3 양 지상에 소재하나, 현황은 오관리 384-4 단일 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다.

- 본건 2층, 3층은 내부 구조 및 인테리어 등이 철거된 상태로 철거 폐기물이 적치되어 있어 공실 상태입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 홍주초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 점포, 주상용 건물이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만), 가축사육제한구역(도시지역), 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 11일 접수된 장암농업협동조합의 근저당권(을11/을15)입니다. 따라서 위 권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 길*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1979-01-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없으나 대항력이 있어 명도 시 고려가 필요합니다.

* 임차인: 박*

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2019-11-20

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 있음

비고: 보증금 500만원이 있으나, 본건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있습니다. 배당 신고일자(2025-11-10)를 고려할 때, 명확한 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 박* 씨의 경우 500만원의 보증금과 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 최고액은 864,000,000원이며, 이는 말소기준권리인 근저당권의 금액입니다.

4. 상권분석

* 건물 현황

본 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 구성되어 있으며, 용도는 지하 1층 유흥음식점, 1층 및 2층은 근린생활시설(공실), 3층은 여관/주택(내부 철거, 공실), 4층은 여관(공실)으로 이용되었거나 이용 가능한 상태입니다. 1층과 2층은 현재 공실이며, 3층은 내부가 철거된 상태입니다.

* 지역 특성

주변이 상업 및 주거 밀집 지역으로, 홍주초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

홍주초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설과 상점들이 위치하고 있어 생활 편의성은 양호합니다.

* 교통

차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 환경

직접적인 주변 지역 내에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내에 위치하여 일반적인 소음이나 혼잡함 등은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 박* 씨는 보증금 500만원과 대항력을 가지고 있습니다. 배당 신고일자가 남아있으나, 낙찰 후 보증금 인수 여부가 불확실할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

* 건물 상태

2층과 3층의 내부 철거 및 폐기물 적치 상태는 상당한 복구 비용과 시간을 요구할 것으로 예상됩니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

* 공부와의 차이

건물이 공부상 여러 필지에 걸쳐 있는 것으로 기재되어 있으나, 현황은 단일 필지에 소재하는 것으로 보이는 점은 향후 관리 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제약

특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구 등 다수의 용도 제한 및 규제가 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 홍성군 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 잠재력이 있는 상가 및 다중 이용 건물입니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 2, 3층의 심각한 내부 훼손 상태와 대항력 있는 임차인 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 특히 박* 임차인의 보증금 인수 여부와 내부 복구 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치로 미래 가치 상승 기대.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호.

* 내부 복구 및 리모델링을 통한 상품성 개선 및 수익률 제고 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 인수할 보증금, 예상 복구 비용, 그리고 명도 관련 비용 등을 차감하여 산정해야 합니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박* 씨에게 500만원의 보증금이 존재하는 점을 감안하면, 해당 금액 또는 그 이상의 금액을 낙찰자가 인수할 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 2층 및 3층의 내부 철거 및 폐기물 적치로 인한 복구 비용은 상당할 것으로 예상되며, 이 비용은 구체적인 견적을 통해 산출한 후 입찰가에 반영해야 합니다.

따라서, 감정가 1,110,768,240원에서 인수 가능한 보증금(최소 500만원)과 예상 복구 비용을 제외한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 복구 비용 산정 전까지는 보수적인 관점에서 입찰가를 높게 설정하지 않는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.