나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1162 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 235-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 소재 "갈산면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 관공서, 점포 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "단독주택 건부지, 일부 도로 및 타인점유 건부지 등"으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 아스콘포장 된 소로에 각각 접하며, 본건 일부가 현황 "도로 등"으로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역(2017-12-21), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2012-07-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 본건 토지 지상의 남서측 지적경계 부근에 소유자 미상의 제시외 ㉣사무실(갈산자율방범대)이 의뢰목록 외 인접지번인 상촌리 235-3에 걸쳐 소재하여 별도 평가하였으며, 본건 토지의 남측 일부에 의뢰목록 외의 인접 지번인 "상촌리 236-1" 상 타인 소유의 "건물 등"이 일부 걸쳐 소재(타인 점유사용)하는 것으로 목측되는바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로 등"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 조적조 슬라브지붕 단층 단독주택 건으로서, 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

"단독주택" 으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있으나, 폐문부재로 인해 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 "㉠다용도실(후면, 상촌리 235-2 걸쳐 소재함), ㉡계단실(옥상), ㉢창고(마당)"가 소재하여 각각 별도 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 2 건물은 수차례 방문에도 폐문부재로 인하여 내부 현황을 육안으로 확인하지 못하여 일반건축물대장상의 구조 및 면적, 평가선례, 외부관찰 및 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 등을 조사하였는바 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(㉠다용도실,㉡계단실,㉢창고) 매각 포함
- 제시외 건물(㉣사무실) 매각 제외
- 공부상 "대"이나 현황 "일부도로 등"임
- 제시외 건물(㉣사무실) 및 인접한 "상촌리 236-1"토지상의 건물이 일부 걸쳐 소재하고 있으며, 이에 대한 정확한 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1162 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 235-15

용도: 단독주택

감정가: 267,474,080원

토지면적: 618.00㎡ (약 187평)

건물면적: 80.64㎡ (약 24.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 소재 "갈산면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 관공서, 점포 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

토지이용: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "단독주택 건부지, 일부 도로 및 타인 점유 건부지 등"으로 이용 중임.

인접도로: 북동측 및 남서측으로 아스콘포장된 소로에 각각 접하며, 본 건 일부가 현황 "도로 등"으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 14일자 갈산농업협동조합 근저당 (을1)

경매신청채권자: 갈산농업협동조합 (채권자: 갈OOO)

등기부채권 총액: 142,612,728원

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸됨)

법정지상권: 성립 여부 불분명. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 정확한 판단을 위해서는 추가 조사가 필요함.

임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1995년 8월 21일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임을 0원으로 신고하였으나, 보증금/차임 액수와 관계없이 대항력 유무에 따른 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변환경: "갈산면 행정복지센터" 인근으로 학교, 관공서, 점포, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

상업시설: 인근에 점포가 소재하여 지역 내 기본적인 소비 활동이 이루어지는 환경임.

참고: 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 본 건과 건물 유형(다세대/빌라) 및 면적이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 데이터는 지역 내 일반적인 부동산 거래 동향 파악용으로 참고하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "갈산면 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 학교, 점포 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

교통: 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

주거환경: 학교, 관공서, 점포 및 단독주택이 혼재된 주거지대로서 비교적 정온한 생활 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 존재함.

토지 현황 차이: 공부상 지목은 "대"이나 현황 "일부 도로 등"으로 이용 중이므로, 토지 이용에 대한 제약 또는 권리 문제가 발생할 수 있음.

건물 경계 침범: 제시외 건물(㉣사무실) 및 인접 토지(상촌리 236-1) 상의 건물이 일부 걸쳐 소재하여 정확한 측량이 필요하며, 이로 인한 소유권 분쟁 가능성이 있음.

제시외 건물: ㉣사무실은 매각 제외이나, ㉠, ㉡, ㉢은 포함되어 관리 및 처리에 주의가 필요함.

건물 내부 확인 불가: 수차례 방문에도 폐문부재로 인해 건물 내부를 육안으로 확인하지 못함. 실제 현황과 내부 상태에 차이가 있을 수 있으며, 이에 따른 수리 및 보수 비용이 추가 발생할 수 있음.

혐오시설: 제공된 정보 및 제한적인 검색 결과에서 해당 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 갈산면에 위치한 단독주택으로, 618㎡ (약 187평)의 넓은 토지를 보유하고 있는 점이 특징입니다. 주거지대로서 기본적인 생활 편의 시설과 교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 법정지상권 불분명, 토지 현황과 공부상 차이, 인접 토지 및 건물과의 경계 침범 등 복합적인 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재된 점은 특이사항이며, 보증금/차임이 0원이라도 대항력 유무에 따른 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

건물 내부 확인이 불가한 점은 향후 발생할 수 있는 예상치 못한 비용의 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 선행한 후에 입찰을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 618㎡ (약 187평)의 넓은 토지를 활용하여 신축, 증축, 또는 토지 자체의 활용 가치 증대를 도모할 수 있습니다.

주거지 내 위치: 학교, 관공서 인근으로 주거 환경이 비교적 양호하며, 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법정지상권 및 경계 문제 해결 시 가치 상승: 법정지상권 문제 및 인접 토지/건물과의 경계 침범 문제가 명확하게 해결될 경우, 토지 이용 가치 및 물건 전체의 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 267,474,080원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본 건과 건물 유형 및 토지 면적에서 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교는 제한적입니다. 본 건은 단독주택으로서 넓은 토지 가치가 중요하며, 감정가는 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 법정지상권 불분명, 토지 현황 차이, 인접 건물 경계 침범, 건물 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려합니다.

종합적인 분석 결과, 본 건은 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 187,000,000원 ~ 214,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.