나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51809 [1] 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 ‘용담초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2는 일단의 부정형 경사지이며 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약3M 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호2 : 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호1 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 제시외 수목(주목나무, 포도나무 등)이 소재하고 있으나, 경제적 가치는 미미할 것으로 보아 토지에 포함하여 평가하였음. 나. 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 인터넷 지도상에서 본건 기호2 토지 지상 일부와 대성동 30-17번지 양 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(시멘블럭조 창고)이 소재하고 있으나, 별도로 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감 등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 : 주택으로 이용중임. 지하층 : 창고로 이용이나, 조사시점 현재 일부 물이 차있는 상태임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호3 지붕 위에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 태양광설비(자가소비 상계거래용)가 소재하고 있는바, ‘김구한’ 지분비율(지분전부)에 의거 면적사정하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호3 건물은 등사항전부증명서 및 건축물대장상 128-54, 132-1에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 128-54, 132-2에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 제시외 태양광설비 일체 매각 제외. 목록2번 토지 및 인접한 대성동 30-17 양 지상에 소재하는 제시외 건물(시멘블럭조 창고)은 매각에서 제외. 목록3번은 등기부상 및 건축물대장상 128-54, 132-1에 소재하고 있는 것으로 되어 있으나, 현황은 128-54, 132-2에 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51809 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54

용도: 단독주택

감정가: 257,053,800원 (전체 부동산 기준)

토지면적: 156.90㎡ (약 47.46평)

건물면적: 86.39㎡ (약 26.13평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

등기부상 권리관계:

* 소유권이전: 김춘진 (1988-09-06)

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속): 김영한 (2022-03-30)

* 2번 김구한 지분 강제경매 (말소기준권리): 엠메이드대부유한회사 (2025-09-25, 채권금액: 30,146,410원)

1.1. 입지조건

이 물건은 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 북측으로는 노폭 약 3미터 내외의 현황도로에 접하고 있습니다.

인근에 '용담초등학교'가 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 청주지방법원의 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 9월 25일 접수된 엠메이드대부유한회사의 2번 김구한 지분 강제경매 개시결정 등기입니다.

이 말소기준권리에 의해, 선순위 권리인 김춘진, 김영한의 소유권 이전 등기 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 특이사항으로, 건물(3)의 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 소재지가 128-54, 132-1로 되어 있으나, 현황은 128-54, 132-2에 소재하고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 대성동 일대는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

제공된 주변 빌라 매매 정보에 따르면,

* 대성빌라 (대성동 88-1, 1986년 건축): 2024년 8월 4,100만원 (연립), 2024년 11월 5,400만원 (연립다세대)에 거래되었습니다.

* 영일빌라 (대성동 120-10, 1991년 건축): 2026년 6월 5,300만원에 거래되었습니다.

이는 해당 지역의 빌라 시세로, 본건 단독주택의 가치 산정에 참고할 수 있으나, 물건의 종류, 연식, 면적, 토지 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본건의 건물 연식은 1979년 건축 허가된 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 남서측 인근에 용담초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 주위에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각됩니다. 이는 소유권이 공유되므로, 향후 재산권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 분할이나 매각 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수 신고권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 해당 지분을 매수할 권리가 있음을 의미하며, 입찰 시 경쟁이 심화되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 태양광 설비와 시멘트 블록조 창고 등 제시외 물건은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 공부와의 차이: 등기부상과 건축물대장상 주소지가 현황과 다르게 기재되어 있어(128-54, 132-1 vs 128-54, 132-2), 추후 재산권 행사 시 혼동이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 지하층이 창고로 이용 중이나, 조사 시점에 일부 물이 차 있는 상태로 파악되어 수리 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 대성동에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 용담초등학교 인근에 자리하며 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각으로 인한 다른 공유자의 존재, 공유자 우선매수 신고권 행사 가능성 등은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부와의 차이나 지하층 누수 가능성 등도 고려해야 합니다.

정확한 지분율이 명시되지 않아 전체 가치 대비 매각 지분의 비율을 산정하기 어려운 점이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 용담초등학교가 가까워 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

* 안정적인 주거 지역: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 지분 매각 건이므로, 향후 공유물 분할이나 협의를 통해 전체 소유권을 확보하거나 개발할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 공유자 협의가 전제되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 전체 부동산 감정가는 257,053,800원입니다.

하지만 본 물건은 토지 및 건물에 대한 '지분' 매각이며, 해당 지분의 정확한 비율은 제공된 정보만으로는 파악되지 않습니다.

경매 채권자인 엠메이드대부유한회사의 강제경매 신청 채권 금액은 30,146,410원이며, 이는 입찰의 최소 기준이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 실제 예상 입찰가는 '김구한'의 지분율이 확정되어야 정확하게 산출될 수 있습니다.

투자자는 해당 지분율을 파악하고, 전체 부동산 가치 대비 지분 가치, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 물건의 현 상태 및 향후 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 불확실성으로 인해, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 전체 감정가격을 기준으로 지분율을 추정하고, 경매 시장의 낙찰가율 및 본건의 위험 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.