나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51795 [1] 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 567-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 소재 "괴산명덕초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리로 34번 국도가, 남동측 원거리로 19번 국도가 통과하며, 동측 도보 약 30분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 휴경지 및 묘지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 분묘가 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 "전"이나, 현황 휴경지 및 묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2025타경51795 (1)

소재지

충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 567-5

용도

전

감정가

76,167,000원

토지면적

1953. 00㎡ (약 590.38평)

토지지분

1953㎡ (약 590.38평)

건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

김성우 (등기부상 강제경매 신청자)

인수 보증금 합계

0원

2. 입지조건

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리에 소재하며, 인근에 괴산명덕초등학교가 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 조용한 농촌 및 자연환경을 이루고 있습니다.

교통망으로는 본건 서측 근거리에 34번 국도가, 남동측 원거리로는 19번 국도가 통과합니다. 또한, 동측으로는 도보 약 30분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

본건 토지는 인접 필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현재 휴경지 및 묘지로 이용 중입니다. 특히, 인접 도로와의 연결이 없는 맹지 상태입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 각종 가축사육제한구역에 속해 있습니다. 구체적으로는 300m 이내 소, 말, 양, 사슴 사육 제한 구역 및 전부 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발에는 상당한 제약이 따릅니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 환경 규제 및 개발 가능성에 영향을 미치는 요소로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 청주지방법원의 강제경매 사건으로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 9월 24일 접수된 김성우의 강제경매개시결정 등기입니다 [cite: property data].

등기부등본 상 소유권이전 내역으로는 황석동, 황진관의 권리가 확인됩니다 [cite: property data].

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 즉, 경매 절차가 완료되면 본건 토지에 설정된 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황은 별도로 파악된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건 토지는 괴산읍 소재지에서 다소 떨어진 외곽 농경지 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 농업 및 전원 생활과 관련된 가치 평가가 적합합니다.

지역은 전반적으로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 자연환경을 특징으로 합니다.

5. 생활정보

본건 토지 인근에 괴산명덕초등학교가 위치해 있어 교육 환경과 관련하여 고려할 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 동측으로 약 30분 거리에 존재합니다. 그러나 전반적으로는 농업 및 전원 생활에 적합한 입지이므로, 생활 편의시설은 괴산읍 소재지로 이동해야 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지 입찰 시 가장 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 지목이 '전'으로 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었을 수 있으니, 소관 행정기관에 미리 확인하는 것이 중요합니다.

* 분묘기지권 성립 여부 불분명: 토지 지상에 분묘가 다수 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제한을 가할 수 있는 중대한 요인입니다.

* 맹지 상태: 본건 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 토지 이용에 있어 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본건이 위치한 지역은 강력한 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종으로의 개발은 사실상 불가능합니다.

* 최저매각가격 제한: 감정평가 요약에 따르면, 최저매각가격은 지상 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 산정되었습니다. 이는 해당 리스크를 반영한 가격임을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 괴산군 괴산읍에 위치한 전(밭)으로, 현재는 휴경지 및 묘지로 이용 중인 토지입니다. 주변 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 조용한 농촌 지역이며, 도로 접근성(맹지)과 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 무엇보다 지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 지정은 해당 토지의 활용도를 더욱 제약하는 요소입니다. 이러한 복합적인 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 명확하지 않으나, 다음과 같은 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 농지법상 규제를 충족할 경우, 농업적 이용 가능성: 농지취득자격증명을 발급받아 경작 등 농업적인 목적으로 이용할 수 있습니다.

* 장기적 토지 가치 상승 기대: 토지 자체의 가치보다는 괴산군 지역의 장기적인 개발 및 자연환경 보존 가치를 고려한 투자 관점입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정함에 있어, 본건의 경우 인수할 임차인의 보증금이 없으므로 이를 제외할 필요는 없습니다. 본건의 감정평가는 76,167,000원이며, 이는 토지 면적 및 주변 환경, 그리고 분묘 소재로 인한 가치 하락 요인을 반영한 것으로 보입니다. 경매 절차상 최저매각가격은 감정평가액을 기준으로 정해지므로, 본건의 입찰은 최소한 감정평가액 또는 그 이상에서 시작될 것으로 예상됩니다. 다만, 분묘기지권의 성립 가능성, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급의 어려움 등 여러 제약 조건이 존재하므로, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사와 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토, 그리고 개별적인 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.