나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4926 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 45-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4926 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 45-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경4926
• 주소: 충청북도 진천군 덕산읍 용몽로 156-36
• 용도: 단독주택

청주지방법원 경매3계 2025타경4926 | 소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 용몽로 156-36 | 감정가: 561,702,720원 | 최저가: 393,192,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4926 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 45-19

용도: 단독주택 (다가구주택 - 2가구)

감정가: 561,702,720원

토지면적: 332.00㎡ (약 100.4평)

건물면적: 197.72㎡ (약 59.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 11.28㎡ (약 3.4평, 옥탑 1층 계단실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

위치: 본건은 충청북도 진천군 덕산읍 옥동리 소재 "용몽교차로" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 중소규모의 공장, 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 동측 인근에 충북혁신도시가 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 본건 북측 인근 용몽로가 진성로(제21번 국도)와 연계되어 진천읍 중심부 및 음성군 등 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 가능합니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하여 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

지형: 토지는 유사 사다리형으로 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 평탄한 상태이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 권리관계는 낙찰 후 소멸되는 것이 일반적이나, 정확한 권리 분석 및 인수되는 권리 유무는 입찰 전 등기사항전부증명서 열람을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

건물 이용 현황상 1층에 전세계약한 세입자가 거주 중이며, 2층은 전세 계약 후 수개월 전 이사하여 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 다만, 정확한 임대차 관계 및 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 더불어 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

동측에 위치한 충북혁신도시와 인접해 있어, 혁신도시의 풍부한 인프라를 공유할 수 있으며, 이는 잠재적인 배후 수요 확보에도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

"용몽교차로" 인근에 위치하여 물류 이동 및 지역 접근성이 양호한 편입니다.

진천군의 지속적인 개발 계획 및 충북혁신도시의 성장과 연계하여 지역 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전, 답 등 농경지가 주변에 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

동측 인근의 충북혁신도시에 마트, 병원, 학교, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어, 이러한 시설들을 편리하게 이용할 수 있습니다.

자가용 이용 시 제21번 국도 접근성이 뛰어나 청주시, 음성군 등 주변 지역으로의 이동이 매우 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 경계 불분명: 감정평가 요약에 따르면 본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

건물 등기부상 토지 필지 불일치: 일반건축물대장상 본건 건물은 옥동리 45-19 외 1필지(48-5번지)로 2필 일단지로 등재되어 있으나, 감정평가 및 매각 대상은 45-19번지만을 포함하고 있습니다. 이로 인해 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관련 불확실성: 1층 전세 임차인이 거주 중이며, 2층은 공실 상태이나 계약 관계에 대한 상세 조사가 필요합니다. 낙찰자가 임대차 관련 문제(보증금 인수 등)를 떠안게 될 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필수입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역은 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으며, 현재까지 확인된 바로는 해당 물건이나 그 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시에 인접하여 뛰어난 입지 조건과 생활 편의성을 갖춘 단독주택입니다.

2가구 주택으로 즉시 활용 가능한 점과 토지 자체의 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 토지 경계 불분명, 건물 등기부상 토지 필지 불일치, 임대차 관련 사항 등 명확한 확인과 신중한 접근이 요구되는 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

충북혁신도시 인접: 충북혁신도시의 개발 호재와 풍부한 인프라를 활용할 수 있어 지역 가치 상승 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

2가구 활용 가능: 현재 1가구는 임대 수익을 기대할 수 있으며, 1가구는 공실 상태이므로 즉시 거주 또는 임대 전환이 가능합니다.

계획관리지역 토지: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발을 통해 토지 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

진천군 개발 잠재력: 진천군은 지속적인 산업 유치와 인프라 확충을 통해 발전 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계