나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30740 [1] 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-81 1동 4층에이401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 송정동에 소재하는 강릉항 서측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 단독주택 등이 밀집하여 있음.

교통상황

제반교통 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 4층건중 4층부분 단위세대로서 외벽 : 벽돌위 페인트 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : 샤시창 유리임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비(2가구 1대), LPG가스를 이용하는 개별난방설비,

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 본 건은 공부상 1동이나 건물에는 201동으로 표기되어 있음.

물건 비고

연립주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

강릉지원 2025타경30740 (1)

소재지

강원특별자치도 강릉시 송정동 110-81, 1동 4층 에이401호

물건종별

연립주택

감정가

285,000,000원

토지면적

67. 12㎡ (약 20.31평)

건물면적

77. 76㎡ (약 23.54평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OO

2. 입지조건

주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 송정동에 위치하며, 강릉항 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 특성을 보입니다.

교통상황

본 물건이 위치한 지역은 제반 교통 여건이 무난한 편입니다.

건물구조

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 평슬라브 지붕을 가진 4층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 벽돌 위에 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 창으로 구성되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

채권자 및 경매개시

본 경매는 채권자 한OO(등기부상 말소기준권리 상 강제경매 신청인)에 의해 신청되었습니다. 채권 총액은 223,043,835원입니다.

임차인 현황

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 한정호 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 10일

* 확정일자: 2021년 7월 9일

* 배당신고일자: 2025년 6월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: (주택임차권 권리금액 220,000,000원, 2025년 6월 23일 등기, 인수 대상)

권리분석 요약

본 건의 가장 큰 특징은 매수인에게 대항력이 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 을구 1번 순위의 주택임차권(2025년 6월 23일 등기)이 있으며, 임차보증금 220,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수 시 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로 면밀한 분석이 필요합니다.

등기부상 권리관계

등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(2025.06.23.)이 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 경매개시결정 등기(을구 1번, 채권자 한정호)는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 및 주거환경

본 물건은 강릉항 인근의 송정동에 위치하여 해안가 접근성이 좋습니다. 주변은 아파트 및 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 분포되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

반경 1~2km 이내에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 강릉항 인근으로는 관광 및 휴식 시설도 이용 가능합니다.

주변 혐오시설

주변 지역 지도 및 토지이용계획상, 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 일부 지구는 비행안전구역 및 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 해당 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없으나, 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 220,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 가격을 높이는 요인이 됩니다.

법규상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 연식

건축물대장상 사용승인일은 2017년 12월 28일이나, 연립주택이라는 특성과 주변 거래 사례의 건축 연도를 고려할 때, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 강릉시 송정동 소재 연립주택은 강릉항 인근의 주거 입지를 가지고 있으나, 2억 2천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 명확한 부담을 안고 있습니다. 감정가 2억 8천 5백만원 대비 임차인 보증금 비율이 매우 높아, 실질적인 취득 총액이 감정가를 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 따라서 투자 결정 시 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용 대비 시장 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강릉항 인근의 주거 지역 입지

* 잠재적 임대 수익 가능성 (단, 인수되는 보증금 고려 필요)

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 220,000,000원을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 감정가 285,000,000원을 기준으로 할 때, 매수인이 최종적으로 지불해야 하는 총액이 감정가를 넘지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

감정가 285,000,000원에서 인수 보증금 220,000,000원을 제외하면,

예상 입찰가는 약 65,000,000원 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 실거래가 분석 시 해당 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 존재하므로, 실제 현장 조사와 최근 시장 동향을 면밀히 파악하여 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 인수하게 될 총 비용(입찰가 + 보증금)이 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.