나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101451 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 101-16 관악역이안 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "관악역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 , 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 관악역(1호선)이 소재하고 있어 대중 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 15층 건물 중 14층 1401호로서 (사용승인일 : 2010.04.01.) - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 - 창호 : 샤시 등 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주 택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특 별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적 인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101451 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 101-16 관악역이안 104동 14층 1401호

* 용도: 아파트

* 건물명: 관악역 이안

* 동/호수: 104동 14층 1401호

* 건축일: 2010년 04월 01일

* 토지면적: 68.92㎡ (약 20.85평)

* 건물면적: 121.02㎡ (약 36.60평)

* 전용면적: 121.02㎡ (약 36.60평) (최근 매매 정보 상 유사 면적 121.73~122.34㎡)

* 분양면적: 121.02㎡ (약 36.60평)

* 감정가: 757,000,000원 (75,700만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOOOOOO (하나캐피탈)

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '관악역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재함. 지하철 1호선 관악역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 및 토지: 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층이며, 2010년 4월 1일 사용승인됨. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지/타일 마감, 창호는 샤시 이중창호임. 토지는 본 건 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 연결됨. 토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중임.

* 도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 (공동주택용지) 등에 속함. 대기관리권역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 16일 접수된 하나캐피탈주식회사 근저당 (을23)임.

* 등기부상 권리관계: 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 사항은 없음.

* 등기부채권 총액: 825,400,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. (보증금이 0원이라 대항력은 없으나, 임대차 관계의 실제 유무 및 상세 내용은 추가 확인 필요)

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원

* 기타 권리: 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보임 (지상권 개요만 언급되어 상세 내용 없음).

4. 상권분석 및 생활정보

* 생활 편의시설: 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수하며, 관악역을 중심으로 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 교육시설: 주변에 다수의 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 관악역이안아파트

* 총 세대수: 271세대 (6개동)

* 사용승인일: 2010년 04월 01일

* 총 주차대수: 339대 (JSON 정보 기준)

* 전기차 충전시설: 지하 6대

5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 본 건은 거주인의 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없었음. 내부 구조, 마감 상태, 설비 현황 등은 외부 관찰 및 일반적인 상황을 기준으로 파악되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음. 경매 진행 시 내부 상태를 충분히 고려해야 함.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 절차가 진행되는 과정에서 경매가 개시된 것으로 보임.

* 토지거래허가구역: 매수인이 외국인 등인 경우, 계약 기간(2026년 8월 25일까지) 내 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 관악역 역세권에 위치한 아파트로, 비교적 신축(2010년 준공)에 속하여 기본적인 입지 및 상품성은 양호한 것으로 판단됩니다. 단지 주변으로 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통 여건 또한 우수합니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석 상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 거주인의 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 정확한 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점은 일반적인 경매 절차의 특징 중 하나로, 특별한 위험 요소라기보다는 채권 관계의 특성을 나타냅니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 관악역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 상품성: 2010년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 아파트 브랜드 인지도도 양호함.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

8. 예상 입찰가

감정가: 75,700만원

최근 실거래가 (유사 면적, 2026년 6월~7월): 69,000만원 ~ 71,000만원

예상 시세 범위: 약 69,000만원 ~ 71,000만원

본 물건의 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가(75,700만원) 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 경매 시장의 경쟁 상황을 감안하여, 약 69,000만원 ~ 72,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.