나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1307 [1] 경기도 의왕시 오전동 849 동백아파트 105동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 의왕시 오전동 소재‘오전동 주민센터’북측 인근 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지하1층 / 지상19층 건 내 제19층 제1901호로서(사용승인일: 1995.12.16.), 외벽: 몰탈페인팅 마감 등, 창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측, 서측 및 남측 등으로 노폭 8~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의왕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 배수구역(고천배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경1307 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 오전동 849 동백아파트 105동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 549,000,000 원

* 토지면적: 48.60㎡ (약 14.7 평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.7 평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 특이사항: 토지거래허가구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 의왕시 오전동 소재 '오전동 주민센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 북측, 서측 및 남측으로 폭 8~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 1월 23일자 국민은행 근저당권 (을4)입니다.

* 기존 권리 현황:

* 소유권이전 (김옥곤, 1996-02-28)

* 근저당권 (국민은행, 2003-01-23) - 말소기준

* 근저당권 (국민은행, 2006-06-20) - 말소

* 근저당권 (국민은행, 2007-04-10) - 말소

* 근저당권 (국민은행, 2016-11-11) - 말소

* 근저당권 (국민은행, 2022-06-23) - 말소

* 압류 (오산시, 2024-11-11) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-05-23) - 말소

* 소유권이전 (김소명외 6명, 상속, 2025-09-17)

* 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-09-25) - 경매개시결정, 말소 예정

* 총 등기부 채권 금액: 303,100,000 원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 정보가 불확실하므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 인근 시설: 오전동 주민센터가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 동백아파트 105동 19층 1901호

* 사용승인일: 1995년 12월 16일 (건축 후 약 30년 경과)

* 구조: 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지하1층 / 지상19층

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7 평)

* 아파트 단지 정보: 총 15개 동, 1074세대 규모

* 주차: 단지 내 총 882대 주차 가능 (주차대수는 단지 전체 기준이며, 개별 동/호수 주차 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 본 물건 인근에 오전초등학교, 의왕중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 전 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으므로, 취득 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 인수되는 보증금 또는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 명확히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1995년에 사용승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 시설 교체에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복합적인 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 대기관리권역, 과밀억제지역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

의왕시 오전동에 위치한 동백아파트 105동 19층 물건입니다. 주변은 일반적인 아파트 단지와 근린생활시설, 공원이 혼재된 주거 지역으로, 교통 여건이 양호하고 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 다만, '토지거래허가구역'이라는 점과 '임대차 관계 미상'이라는 점은 본 물건의 취득 및 명도 과정에서 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한, 건축연차가 30년 가까이 되어 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 19층 최상층 물건으로, 우수한 조망권 및 일조권을 기대할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지거래허가 및 임차인 관련 리스크를 철저히 관리하고 해소한다면, 향후 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5월부터 7월까지 해당 아파트의 실거래가는 46,000만원에서 49,000만원 선입니다. 본 물건은 19층 최상층으로, 최근 최고가인 11층(49,000만원)보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 감정가 54,900만원은 최근 실거래가보다 높은 편이므로, 무리한 경쟁은 지양해야 합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 47,767만원

* 주요 고려사항: 19층 최상층, 토지거래허가구역, 임차인 정보 미상 등의 리스크

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 50,000만원에서 52,000만원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 법원의 진행 상황 등을 다각도로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.