나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101425 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6 청담캐슬 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '석수지구대' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대로서, 인근에 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상14층 건 중 제13층 제1302호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50미터 내외로 고가도로를 포함한 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지정보

1.1. 1.주소: 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6, 청담캐슬 13층1302호

1.1. 2.신주소: 경기도 안양시 만안구 경수대로 1169 (안양동)

1.1. 3.건물명: 청담캐슬

1.1. 4.용도: 아파트

1.1. 5.구분건물: 제13층 제1302호

1.2. 면적정보

1.2. 1.토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

1.2. 2.토지 지분: 11.0932㎡ (약 3.35평)

1.2. 3.건물면적 (전용면적 추정): 51.39㎡ (약 15.55평)

1.2. 4.건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 5.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 6.참고: KB부동산 정보에 따르면 해당 건물 내 다른 평형대는 공급/전용면적 107.85m²/58.95m² (약 32.6/17.8평)부터 126.90m²/69.03m² (약 38.4/20.8평)까지 다양하게 분포하고 있습니다.

1.3. 가격정보

1.3. 1.감정가: 308,000,000원

1.3. 2.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매정보

1.4. 1.사건번호: 안양지원 2025타경101425 (1)

1.4. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.4. 3.채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

• 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '석수지구대' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대입니다.

• 인근에 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하는 등 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

• 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 관악역(1호선)이 도보 약 15분 거리에 위치합니다.

• '세림아파트' 버스정류장이 도보 약 3분 거리에 있습니다.

2.3. 토지및도로상황

• 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

• 북측으로 노폭 약 50m 내외의 고가도로를 포함한 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

• 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.09.17. 접수)입니다.

• 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (집합건물 등기부 요약 참조)

3.2. 임차인현황

• 임차인: 주택도시보증공사 (엄 )

• 보증금: 285,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2019-10-31

• 확정일자: 2019-09-19

• 배당신고일자: 2023-10-30

• 대항력: 없음

• 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

• 이로 인해 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부요약

• 갑1 (2019-06-10): 소유권보존 (이기혁 외 1명)

• 갑2 (2019-11-27): 공유자전원지분전부이전 (이병우, 매매)

• 을3 (2023-10-30): 주택임차권 (엄 , 285,000,000원) - 매각 후 말소 예정

• 갑3 (2025-09-17): 강제경매 (주택도시보증공사, 285,000,000원) - 말소기준권리, 매각 후 말소 예정

• 갑4 (2026-05-08): 압류 (안양시) - 매각 후 말소 예정

• 등기부채권총액: 285,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변환경

• 본 건은 주택지대로서 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있으며, 인근에 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

• 안양6동 지역에는 상업지역에 숙박·유흥업소 및 나홀로 아파트가 집중되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 상권활성화요소

• 주거 지역 내 위치하며, 도보 거리 내 버스정류장 및 근린생활시설이 소재합니다.

• 인근에 '라파치과의원' 등 의료시설이 도보 거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

• 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상14층 건물 중 제13층 제1302호입니다.

• 마감: 외벽 모르타르위 페인팅, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시 마감 등입니다.

• 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

5.2. 설비및편의시설

• 난방, 위생, 급·배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 기계식 주차시설이 마련되어 있으며, 총 39대의 주차가 가능합니다. [cite: JSON]

5.3. 교육환경

• 안양동 만안초등학교와 안양서초등학교가 인근에 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

• 주변 중학교로는 근명중, 성문중, 신성중, 신안중, 안양서중, 안양여중 등이 있습니다.

• 대학교로는 성결대, 안양대, 연성대 등이 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

• 본 건은 임차인이 대항력이 없고, 보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 낙찰 후 임차인 관련 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 용도지역및규제

• 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류, 소로3류, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

• 특히 일반상업지역에 속해 있어 향후 건물 이용 및 개발 시 용도 전환 등에 유연성이 있을 수 있으나, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

• 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가가 필요합니다.

6.3. 환경적우려

• 안양시 만안구 박달2동 지역에서 폐기물처리시설 설치 관련 주민들의 반발 사례가 보도된 바 있습니다.

• 이는 본건 소재지와는 다른 지역이지만, 만안구 전반의 환경 규제 및 주민 민원 관련 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 청담캐슬 아파트 13층 1302호로, 감정가는 3억 8백만원입니다. 전용면적 51.39㎡(약 15.55평)의 소형 아파트로, 13층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 기대됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 존재하나, 임차인은 대항력이 없으며 매수인에게 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여 인수 부담이 없습니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

교통은 관악역(1호선) 이용 및 버스 정류장 접근이 용이하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

다만, 일반상업지역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도지역지구 지정 사항은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 요소이며, 인근 지역의 환경 관련 민원 발생 사례는 간접적인 위험 요소로 참고할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 무권리인수: 임차인의 대항력 부재 및 확약서 제출로 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

* 입지확장가능성: 안양시 만안구 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선 기대감을 고려할 수 있습니다.

* 실수요적합성: 51.39㎡(약 15.55평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 소형 아파트입니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 실거래가, 해당 물건의 구체적인 상태(층수, 방향, 수리 상태 등), 경매 시장 동향 등 추가적인 심층 조사가 반드시 필요합니다.

* 제공된 외부 시세 정보는 제한적이거나 과거 시점의 정보일 수 있어, 신뢰할 수 있는 최신 시세 정보를 다각도로 확보하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.