나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101429 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 992-7 세강파크빌4차 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양9동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 2층 202호로서 외벽 : 석재타일붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101429 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 992-7 세강파크빌4차 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.098㎡ (약 9.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.52㎡ (약 15.29평)

건물지분: 50.52㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

300,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양9동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(전부제한구역), 대기관리권역, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 접해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))으로 지정되어 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

본건에는 소유권보존, 공유자전부이전, 근저당권, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2021년 9월 2일 접수된 이덕우 근저당권(채권최고액 195,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 472,000,000원 (근저당 195,000,000원 + 강제경매 277,000,000원)으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-04-21

* 대항력: 없음

주택임차권은 을5로 등기되었으나 말소 예정입니다.

명시된 바와 같이 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 본 경매물건은 임차인의 보증금 관련 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 주의사항 (HUG 인수조건 변경, 확약서 등)

본건은 공동담보 물건이며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이 있었습니다.

특히, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 매수인에게 임차보증금 관련 인수 부담이 없는 것이 가장 중요한 특징입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (최근 매매/임대 정보 분석)

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 60㎡ 내외의 물건이 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 50.52㎡(약 15.29평)으로, 유사 면적대의 시세는 평당 약 472만원에서 526만원 수준으로 추정됩니다.

이를 토대로 본건(50.52㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 2억 3,850만원에서 2억 6,570만원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 3억원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 단지/건물 유사성 분석

제공된 최근 매매 정보의 건물명(알프스타운, 미영팰리스 등)은 본건의 '세강파크빌4차'와 동일한 단지 또는 건물이 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 동일 생활권 내 유사한 신축 다세대주택이라는 점에서 시세 비교의 참고 자료로 활용 가능합니다. 본건은 2021년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 5층 건물 중 2층에 위치한 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 설비

급배수, 위생, 화재탐지, 승강기 등의 설비를 갖추고 있어 기본적인 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 매우 긍정적인 요소이나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 주의는 필요합니다.

6.2. 시장 가치 관련 리스크

감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성된 점은 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 감정가 이하, 가급적 시장 가치에 부합하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 (토지이용 제한 등)

토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)이 남아있어, 해당 기간 내 전매 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 대중교통 접근성이 무난하고 주위 환경도 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 관련하여 매수인이 인수할 보증금이나 대항력이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상의 복잡성을 크게 해소하며, 매수인의 부담을 최소화하는 결정적인 요소입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 시세보다 다소 높게 책정되어 있어, 실제 투자 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 미인수: 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 매수인의 부담이 제로입니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 안양시 중심 지역: 안양시 만안구에 위치하여 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원이나, 최근 주변 유사 면적(약 60㎡)의 실거래가(2억 8,500만원 ~ 3억 2,000만원)를 고려할 때, 본건(50.52㎡)의 시장 가치는 약 2억 3,850만원 ~ 2억 6,570만원으로 추정됩니다.

임차인 인수 부담이 없고, 낙찰 후 시세차익을 고려한다면, 본건의 최적 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 2,000만원 ~ 2억 4,000만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.