나이스옥션 법원경매 안산 2025타경763 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1435-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 ‘군서공원’ 남동측 직선거리 약150미터 지점에 위치하며,인근 일대는 다가구주택, 다세대주택, 주상복합부동산, 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약1.1km지점 에 정왕역, 동남측 직선거리 약1.8km지점에 남안산I.C(평택시흥고속도로) 진출입로가 위치 함.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역(2022-04-28), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

제시목록 외의 물건

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건으로서 외벽: 치장벽돌쌓기, 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임. (1층~3층 : 각2가구, 옥탑 : 1가구)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

건축물대장(도면포함)상 1층~3층은 각각 1가구씩 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황 각각 2가구씩 소재하는 것으로 조사됨.(위반건축물 등재)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 기재 제시외 물건 ㉠,㉡ 매각 포함.
2. 건축물대장상 1층~3층은 공히 1가구로 등재되어 있으나, 현황 2가구씩 소재하여 가구수위반으로 위반건축물 등재 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 1435-2 (신주소: 경기도 시흥시 정왕천로369번길 23-4)

1.2. 물건 내역

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남인천농업협동조합 (남OOOOOOOO)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 982,020,720원

토지면적: 210.50㎡ (약 63.67평)

건물면적: 373.50㎡ (약 113.02평)

건물 제시외면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

1.4. 경매 정보

사건번호: 안산지원 2025타경763 (1)

1.5. 건축물 정보

건축물대장상 용도: 단독주택 (다가구주택)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건

준공일: 2000년 9월 14일

건축물대장상 가구수: 4가구 (1층~3층 각 1가구)

현황 가구수: 1층~3층 각 2가구, 옥탑 1가구 (총 7가구 추정)

특이사항: 위반건축물 (가구수 위반)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

'군서공원' 남동측 약 150미터 지점에 위치하며, 인근 지역은 다가구주택, 다세대주택, 주상복합부동산, 공원 등으로 구성된 주거지대입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측 약 1.1km 지점에 정왕역이 위치하고, 동남측 약 1.8km 지점에 남안산IC(평택시흥고속도로) 진출입로가 있습니다.

2.3. 도로

동남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2002년 5월 7일자 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1).

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

등기부상 말소되지 않은 권리(예: 2025년 9월 17일자 소유권이전(상속))가 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 말소 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* J (JINGUANGCAI): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-24, 대항력 없음.

* J (JINMINJUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-24, 대항력 없음.

* 석 (석화연/SHIHUALIAN): 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-05-24, 배당신고 2025-10-01, 대항력 없음.

* 강 (강정헌/JIANGZHENGXIAN): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-04-11, 배당신고 2025-09-30, 대항력 없음.

* J (JIANGDONGJUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-11, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금

대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 정왕동은 시화국가산업단지 등의 배후 주거지로 조성된 지역으로, 다가구주택 및 공동주택이 밀집된 주거 중심지입니다.

4.2. 주변 경쟁

인근에 다가구주택 및 다세대주택 등이 다수 소재하여 유사한 형태의 주택들과 경쟁 관계에 있을 수 있습니다.

4.3. 임대 수요

시화국가산업단지 및 주변 산업단지 근무자들을 중심으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다. 특히 외국인 노동자 유입 증가로 인한 주거 수요도 지역 특성으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'군서공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 소재할 것으로 보입니다.

5.2. 교육환경

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. 군서초등학교 등 교육시설이 인근에 소재합니다.

5.3. 교통

정왕역(지하철 4호선) 이용이 가능하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남안산IC를 통해 고속도로 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 1층~3층은 각 1가구로 등재되어 있으나, 현황은 각 2가구씩 소재하여 총 7가구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 가구수 위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 추후 시정 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 가구수 위반

현황과 공부상의 가구수 차이로 인해 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

감정평가서 상에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있습니다.

6.4. 임대차 관련 불확실성

현장 방문 시 관계자 부재로 인해 내부 이용 상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 못했습니다. 내부 이용상태, 임대차 현황 등은 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.5. 등기부상 권리 인수 가능성

등기부등본 상 말소되지 않은 갑구 권리(예: 2025년 9월 17일자 상속 소유권이전)가 낙찰자가 인수해야 하는 권리에 해당할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다가구주택으로, 군서공원 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 정왕역 및 남안산IC 이용이 가능하여 편리한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재로 인한 가구수 위반 문제입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 문제를 야기할 수 있어, 경매 진행 시 반드시 정확한 현황 파악 및 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다. 또한, 등기부상 말소되지 않은 권리의 인수 가능성 여부도 면밀히 검토해야 합니다.

임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 전입일자가 최근인 점을 고려하여 보증금 회수 및 명도 관련 예상치 못한 상황 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시화국가산업단지 등 배후 산업단지의 풍부한 임대 수요.

* 군서공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 위반건축물 문제 해결 시, 적법한 다가구주택으로서의 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 982,020,720원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 총 채권액은 192,000,000원입니다.

하지만 위반건축물에 대한 시정 비용, 법적 절차 진행 비용, 등기부상 미말소 권리 인수 가능성, 내부 상태 확인 불가 등 추가적으로 고려해야 할 사항들이 많습니다. 또한, 정확한 시세 파악과 임대 수익률 분석이 필요합니다.

따라서 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.