나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42645 [1] 경기도 평택시 합정동 967-6 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 합정동에 소재하는 '평일초등학교' 동측 근거리에 위치하고, 부근에는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 관공서 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치 하고 있으며, 동측 인근으로 국도 제1호선, 남측 인근으로 지방도 제38호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물(사용승인일 : 2014.12.12.) 내 제4층 제403호로 외벽 : 석재마감 및 파벽돌 마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참고하시기 바라며, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

- 단지 내 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 및 옥내 소화전설비, 개별 난방 설비 등 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 정방형 평지로 현황 주상용(오피스텔 및 다세대주택용지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지의 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 집합건축물대장상 등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사 하였고, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였으니 업무진행시 참고하시기 바라며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42645 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 합정동 967-6 4층403호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2014년 12월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 403호

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

토시면적: 34.46㎡ (약 10.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 230,000,000원

1.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채무액: 253,635,175원

말소기준권리: 롯데캐피탈 가압류 (2025-08-19)

기타 권리사항: 주택임차권 (제선화, 230,000,000원, 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 건물은 경기도 평택시 합정동에 위치하며, 평일초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 단지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 동측으로는 국도 제1호선, 남측으로는 지방도 제38호선이 통과하는 등 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리 및 임차인 현황

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 임차인 관련 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 제

보증금: 230,000,000원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-11-26

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되었으나, 말소 대상입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 해당 임차보증금의 우선변제권자로서, 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 임차보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 '대항력 포기서'를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인으로 인한 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

전입일자: 2024-07-09

비고: 대항력이 있는 임차인으로 조사되었으나, 보증금이 없어 매수인이 인수할 금전적 부담은 없습니다. 다만, 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.2. 권리분석 종합

주택도시보증공사의 대항력 포기서 제출로 인해 제 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 최 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 없어 실질적인 재산상 부담은 없습니다. 따라서 본 건은 권리상 비교적 안전한 물건으로 분석됩니다.

4. 상권분석

대상 건물은 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 평일초등학교 인근으로 학생 및 교직원 수요도 예상됩니다. 국도 및 지방도 접근성이 좋아 물류 및 서비스업 관련 상권으로도 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 주변 시세는 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설, 상업 시설이 분포하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 교육시설: 평일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스 정류장 이용이 편리하며, 국도 및 지방도 접근성이 뛰어나 평택 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 의료시설: (검색 결과) 평택시 내 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 최 임차인의 경우 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 행정구역 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 외국법인이 주택을 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (이는 내국인 투자자에게는 직접적인 리스크가 아닙니다.)

* 주변 혐오시설: (검색 결과) 평일초등학교 및 대상 건물 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 합정동의 입지 좋은 오피스텔로, 주변 생활 편의시설 및 교통망이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 책임지고 말소에 동의함에 따라 제 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 해소된 상태입니다. 최 임차인의 대항력은 존재하나, 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다. 이러한 권리관계 분석 결과, 본 건은 비교적 안전하게 인수할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 보증금 인수 부담 해소: HUG의 대항력 포기서 제출로 인한 제 임차인의 보증금 인수 리스크가 사실상 제거되었습니다.

* 우수한 입지 조건: 평일초등학교 인근이며, 주요 도로망 접근성이 뛰어나 주거 및 상업적 가치가 높습니다.

* 성장 가능성: 평택시는 지속적인 개발 계획과 함께 인구 유입이 증가하고 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 경매 가치: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원입니다. (검색 결과) 경기도 평택시 합정동 일대의 유사 오피스텔 시세는 전용면적 기준 ㎡당 약 2.5백만원 ~ 3.5백만원 선으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물면적(84.85㎡)을 고려할 때, 현 시세는 약 212,125,000원 (84.85㎡ * 2,500,000원/㎡) ~ 297,000,000원 (84.85㎡ * 3,500,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

임차인 제 의 보증금 230,000,000원은 HUG의 포기로 인해 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. 최 임차인의 보증금은 0원입니다.

이에 따라, 본 건의 감정가는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적다는 점을 고려할 때, 감정가 이상 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천 합니다. 최종 입찰가는 본 건의 현장 조사 및 최신 시세 동향을 추가적으로 확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.